Het is in de constructieve wereld dringend nodig dat er meer focus komt te liggen op bestaand vastgoed. Dat vergt specifieke kennis en een andere attitude.
Er staan in Nederland ongeveer 8,5 mil-
joen objecten en de verwachting is dat er
tot 2050 circa 0,5 miljoen moeten worden
bijgebouwd.
Voor de enorme voorraad bestaande
bouw geldt dat de levensduur ervan zal moeten worden
verlengd. Een groot deel van de voorraad, het deel dat
in de revolutiebouwperiode is gebouwd, heeft immers
de technische levensduur van 50 jaar overschreden. In
diezelfde periode is er ook sprake van voortschrijdend
inzicht (denk aan de problematiek met uitkragende
galerijen en balkons) en zijn de constructieve normen
steeds strenger geworden. De markt voor bestaand vastgoed is dus aanzien -
lijk. Het kan daarbij gaan om transformatie, instand -
houding en schadeherstel.
Transformatie
De aanpak bij de herontwikkeling van een object ver-
schilt sterk van die van nieuwbouw. Waar bij nieuw -
ROLAND
VERBRUGGE BSC BED
Directeur
KREKON BV
Raadgevende ingenieurs auteur
Een groot deel van de voorraad heeft
de technische levensduur van 50 jaar
overschreden
bouw wordt uitgegaan van het programma van eisen,
waarop een architectonisch ontwerp wordt gebaseerd
dat vervolgens constructief veilig moet zijn, is het
vertrekpunt bij herbestemmingen juist de bestaande
constructie. De herontwikkelingspotentie van een object
valt of staat bij de restcapaciteit en daarmee de rest-
waarde van die constructie. Is die voldoende zodat
opwaarderen economisch interessant is? En kan de
constructie de nieuwe situatie normatief aan? Vragen
waarop je als constructieadviesbureau een antwoord
op moet kunnen geven.
Schades
Bij herontwikkeling, transformatie en instandhouding
kunnen constructieve gebreken aan het licht komen.
Herstel heeft geen nut als de structurele oorzaak van die
problemen niet is weggenomen. Kennis van de exacte
oorzaak is dus essentieel. Als deze kennis er niet is, zal
het 'plakken van een pleister' slechts in weinig situaties
voldoen.
Voordat een oordeel over een bestaande constructie kan
worden geveld, moet die op verschillende manieren
worden bekeken. "If it looks like a duck, swims like a duck
and quacks like a duck, it's a duck." In de praktijk vertaalt
dit zich vaak naar drie basisonderzoeken:
Het is in de constructieve wereld dringend nodig dat
er meer focus komt te liggen op bestaand vastgoed. Dat vergt specifieke kennis en een andere attitude.
MEER
AANDACHT NODIG VOOR BESTAAND VASTGOED
52? CEMENT 3 2020
1 Herontwikkeling op Strijp S in Eindhoven, bron: Creative Commons / Spoorzone040
2 Ontwikkeling bevolking: tussen nu en 2050 zal er een bevolkingskrimp plaatsvinden, bron: CBS-statline
1. archiefonderzoek;
2.?visuele (non-destructieve) inspectie;
3.?destructief onderzoek.
Archiefonderzoek is nodig voor basisinzicht, onder
meer in het jaar van bouwen en berekenen (welke norm
was van toepassing?). Aangezien het archief vaak niet
volledig is, moet dit onderzoek worden ondersteund
door een visuele inspectie, eventueel aangevuld met
meetapparatuur voor non-destructief onderzoek. Hier-
bij kan onder andere worden gedacht aan de profome-
Herstel heeft geen nut als de
structurele oorzaak van de problemen
niet is weggenomen
1
ter om de dekking van betonconstructies te meten, de
punditmeter om delaminatieverschijnselen vast te stel -
len en de schmidthammer om een indicatie te krijgen
voor betondruksterktes.
Echte zekerheid wordt verkregen als deze inspecties
steekproefsgewijs worden gevalideerd met destructief
onderzoek, bijvoorbeeld door het boren van kernen die
in het lab worden onderzocht. Overigens, en dat wordt
nog weleens onderschat, kan ook de informatie van ge-
bruikers van een object extra inzicht geven. Die kunnen
zaken signaleren die je bij een eenmalig onderzoek over
het hoofd zou kunnen zien.
Normen
Tegenover de hoeveelheid bestaande bouw in verhou -
ding tot nieuwbouw, staat de scheve verhouding tussen
normen over bestaande bouw en nieuwbouw. De NEN
8700-serie beslaat slechts drie normen waarvan er één
ook nog in het ontwerpstadium zit. Er zijn binnen de
8700-serie veel verwijzingen naar de nieuwbouwnor-
opinie
2
CEMENT 3 2020 ?53
men, echter, vaak wordt een en ander dan multi-inter-
pretabel van aard. Daarnaast is het vrij onbekend dat de
CUR-Aanbevelingen en BRL-richtlijnen niet onder het
publiekrechtelijk domein vallen en dat er privaatrechte-
lijke afspraken aan ten grondslag moeten liggen. Professionele opdrachtgevers krijgen meer en
meer aandacht voor een scherpe contractuele afhech -
ting. Daarbij is het zaak onzekerheden te benoemen
zodat de gebouweigenaar zelf de restrisico's kan in -
schatten en tot een gewogen oordeel kan komen. Het is
zinvol om juiste kennis te hebben van juridische zaken
over verantwoordelijkheden en verjaringstermijnen.
Praktijk
Nieuwbouw krijgt te maken met steeds meer uitdagin -
gen. Beschikbare ruimtes zijn beperkt en bouwruimte
wordt krapper. En dan te bedenken dat veel flats uit de
jaren 60 nu onterecht tegen de grond gaan. Onderzoek
naar de staat van die woongebouwen kan echter aanto-
nen dat die nog over voldoende restcapaciteit beschik -
ken en dat mogelijkheden voor bijvoorbeeld optoppen
interessant kunnen zijn. Om te voldoen aan nieuwe
energetische eisen zijn er vaak mogelijkheden een nieu -
we gebouwschil en nieuwe balkons aan een bestaande
structuur te hangen. Veel adviesbureaus richten zich met kennisont-
wikkeling op nieuwe technieken en automatisering
zoals BIM, programmeren en betonprinten. Kansen
liggen er echter ook in de markt van bestaand vastgoed,
onderzoekstechnieken en constructieve verbeterstrate-
gieën al dan niet gecombineerd met kennis van oude en
3 Fragmenten van gebouwinformatie uit een redelijk compleet gemeentelijk archief
Als je als constructeur actief wilt
zijn op de markt van bestaand vastgoed,
moet je zowel een onderzoeks- als
ontwerpattitude hebben
nieuwe modulaire systemen. En dit leidt uiteindelijk tot
grote klantwaardering voor een intellectuele dienst die
niet per vierkante meter is af te rekenen. Het vergt wel
een andere attitude. Je moet aan de ene kant empathie
opbrengen voor de situatie en aan de andere kant stevig
in je schoenen staan. Als je als constructeur actief wilt
zijn op de markt van bestaand vastgoed, moet je zowel
een onderzoeks- als ontwerpattitude hebben en kennis
hebben van mechanica, norm, uitvoering en technolo-
gie. Dit schaap met de vijf poten wordt op dit moment
niet meer opgeleid in Nederland. Branchebreed en in
het onderwijs moet er dus veel meer aandacht komen
om de constructieve kennis van bestaand vastgoed op
een hoger plan te krijgen.
3a
3b
54? CEMENT 3 2020
Reacties