O n d e r z o e k & t e c h n o l o g i eKwaliteitcement 2002 8 83Bij het realiseren en beheren vankantoorhuisvesting krijgen in-vesteerders te maken met uiteen-lopende vakgebieden zoals tech-niek, wetgeving, economie enmilieu. Handleidingen, computer-programma's, bouwvoorschriftenen kengetallen bieden hiervooreen handvat.Tegenover de grote hoeveelheidkennis van het proces en hetproduct is er opvallend weinigkennis over het gebruik van kan-toorhuisvesting, terwijl huisves-ting in de eerste plaats een ge-bruiksfunctie is. Zeker in een tijdmet een overaanbod aan kantoor-ruimte, zal veel aandacht moetenuitgaan naar het gebruik (kwali-teit en flexibiliteit) van een kan-toorgebouw. De eisen van deeindgebruiker moeten centraalworden gesteld om te allen tijdeeen marktconform product te le-veren (klantgericht werken).Door in de ontwerp- en enginee-ringfase klantgericht te werken,kan het product in een vroegstadium van het bouwprocesworden afgestemd op de gebrui-kerseisen.Jaarlijks wordt in Nederland voorhonderden miljoenen euro's ver-bouwd. Die inspanningen leidenniet in alle gevallen tot een op-timale werkomgeving. Behalveaanzienlijke kosten veroorzakenverbouwingen hinder, omdat hetgebouw vaak geheel wordt ge-stript om het aan de nieuwe eisenvan de gebruiker aan te passen.Deze hinder zou beperkt blijvenindien een vloersysteem zou zijngekozen dat aansluit bij op korteen lange termijn te verwachtenveranderingen van organisatiebe-hoeften tijdens het gebruik vanhet gebouw.Om deze problemen te voorko-men is een ontwerpinstrumentontwikkeld, dat zich met name opnieuwbouw richt.H e t v l o e r t y p e - s e l e c t i e -i n s t r u m e n tHet ontwerpen van een kantoor-gebouwisvooreenbelangrijkdeeleen optimaliseringsprobleem. Hetgebouwendefunctieszijndaarbijonlosmakelijk met elkaar verbon-den. Om in te kunnen springenop toekomstige functieverande-ringen zou het gebouw, en dusookdevloerconstructie,tijdensdeontwerpfase maar vooral ook tij-dens de exploitatiefase, geschiktmoetenzijnvoorverschillendeor-ganisaties en verschillende orga-nisatievormen.WerkingHet vloertype-selectie-instrumentis flexibel opgezet en kan daar-door blijven reageren op verande-rende wensen en op nieuwe tech-nieken, normen en inzichten vanverschillendegebruikersgroepen.Het instrument is bedoeld als in-termediair tussen opdrachtnemeren opdrachtgever en kan op tweemanieren worden toegepast: alscommunicatiemiddel tussen op-drachtnemerenopdrachtgeverenals beoordelingsinstrument vooreen bestaand gebouw.DoelgroepDe doelgroep is te vinden in devraagzijde van de markt: gebouw-beheerders, beleggers, gebrui-kers van kantoorgebouwen en dedoorheningeschakeldeadviseursen ontwerpers. De uitvoerendepartij of de aanbodzijde van demarkt kan eveneens als doelgroepworden aangeduid (fig. 1). Zij ver-krijgen inzicht in de wijze waarophet aanbod moet voldoen aan degesteldevraagenindewijzewaar-op dit kan worden beoordeeld.Het nutOmeenselectietekunnenmakenmoet het nut worden bepaald. Ditis opgebouwd uit:? De prijs van het vloertype,bepaald aan de hand van hetontwerp en de randvoorwaar-den. Om de verschillendevloertypen met elkaar tekunnen vergelijken, moetenze in het ontwerp aan eenaantal minimale eisen vol-doen. Eventuele aanpassingenmoeten bij de prijs van hetvloertype worden opgeteld.? De totale gewogen score.De prestaties van de vloer-typen worden beoordeeld aande hand van een groot aantalbeoordelingscriteria, die uit-eindelijk zijn geclusterd totzes hoofdaspecten: bouwfysi-sche kwaliteit, constructievekwaliteit, duurzaamheid,ruimtelijke kwaliteit, uitvoe-rende kwaliteit en veiligheid.De onafhankelijk verkregenscores per hoofdaspect wordengewogen met behulp vanklantafhankelijke wegings-Ontwerpinstrument stelt tijdens de ontwerpfase nu eens de klant centraalVloeren, Optima Formair. P.Y. Regtering, BM, managers van het bouwproces bv, HoofddorpBij de selectie van een vloertype in de kantorenbouw wordt in de ontwerp- enengineeringfase weinig tot geen rekening gehouden met de eisen van degebruiker. Voor een snelle en transparante selectie van een vloertype kan eenontwerpinstrument worden ontwikkeld, waarbij de eisen van de gebruikercentraal staan. Het Vloertype-Selectie-Instrument (VSI) is een voor de kanto-renbouw ontwikkeld ontwerpinstrument voor de selectie van een voor deklant optimaal vloertype.1 | Vraag- en aanbodzijdeVSIVraagzijde:? gebouwbeheerders? beleggers? gebruikers? adviseurs/ontwerpersAanbodzijde:? bouwbedrijfVSIO n d e r z o e k & t e c h n o l o g i eKwaliteitcement 2002 884factoren. Na optelling van degewogen scores wordt detotale gewogen score per vloer-type verkregen.Het quoti?nt van de totale gewo-genscoreendeprijsvanhet vloer-type vormen het nut (fig. 2).Bepaling scoreDe zes hoofdaspecten wordenweergegeven in een spinnenweb-diagram. Het oppervlak ervan re-presenteert de hoogte van descore. De afzonderlijke vloerty-pen worden vergeleken met deideale vloer voor de gebruiker,door beide diagrammen op de-zelfde assen weer te geven (fig. 3).Onder het fictief ideale vloertype-spinnenweb schuilt dus een fic-tieve score. Als van alle participe-rende vloertypen de prijs is be- -paald, kan de klant een prijspla-fond aangeven. Aan de hand vandeze prijs wordt het fictieve nutbepaald, dat wordt vergeleken methetnutvanelkvloertype.Opgrondvan deze uitkomsten kan een se-lectie van vloertypen worden ge-maakt, waaruit de klant definitiefkan kiezen. Aan de hand van eenvoorbeeldzalditwordentoegelicht.V o o r b e e l dAan de hand van een fictieveklant, een gemiddelde belegger invastgoed, en een fictief kantoor-gebouw (10 000 m2bruto vloer-oppervlak, maximaal vijf bouw-lagen, op een buitenstedelijk be-drijventerrein en gekenmerktdoor gevelarchitectuur) wordt hetselectieproces waar het VSI deelvan uitmaakt, van grof naar fijngetoond. Daarbij is een viertalhoofdstappen onderkend, die lei-den tot een vloertypekeuze doorde klant (fig. 4).De stappen? 0-situatieNa overleg met de klant wordt be-sloten of gebruik wordt gemaaktvan het VSI. De klant moet zichervan bewust zijn dat nu niet eenvloertype wordt geselecteerd metdelaagsteprijs,maarmetdebesteprijs/kwaliteitverhouding.? Stap 1, vetocriteria-analyseAlvorens aan de slag te gaan methet instrument wordt eerst eenweinig arbeids- en informatie-in-tensieve scan uitgevoerd aan dehand van een aantal vetocriteria.Een vetocriterium houdt in datwanneer aan ??n van de betref-fende criteria wordt voldaan, degeschiktheid van dat vloertypevoor die klant komt te vervallen.De vetocriteria worden bepaaldaandehandvanzoweldeeisenen/ofwensenvandeklantalsderand-voorwaarden van het ontwerp.Voor dit voorbeeld is een viertalvetocriteriaonderkend.Dezestaanin figuur 5 weergegeven.? Stap 2, gebruik van het VSIDoor middel van een gedetail-leerde scan volgens de multicrite-ria-evaluatiemethode (scorekaart-techniek) ontstaat voor de ge-bruiker een nauwkeuriger beeldvandegeschiktheidvaneenvloer-type. Aan de hand van de beoor-delingen binnen een hoofdaspectwordt een eindscore verkregen,vari?rend in de reeks lopend vanslecht tot goed, aan te geven meteen0,1,2,3,4of5.Hetcijfergeeftaan in welke mate een vloertypevoldoet aan de gestelde beoorde-lingscriteria, die geclusterd zijntot de zes hoofdaspecten. Met eenwegingsfactor wordt de voorkeurvan de klant benadrukt, door 10punten te verdelen over de zeshoofdaspecten. De uitkomstenworden weergegeven op uitvoer-bladen zoals figuur6. Naast de be-rekende score wordt de prijs ge-toond van het vloertype dat in hetontwerp moet worden gemaakt.Welke vloertypen aan de klantworden voorgelegd wordt in defijne selectie bepaald.? Stap 3, fijne selectie (nutversus fictief nut)De fijne selectie geschiedt op ba-sis van het nut. Het gegenereerdenut van elk geschikt vloertypewordt uitgezet tegen het fictiefideale nut. Hierbij wordt de fictiefideale score (oppervlak onder hetspinnenwebdiagram)gedeelddoorhet prijsplafond (hoogste bedragdat de klant bereid is te betalen).Weergegeven wordt hoeveel pro-cent het nut van een specifiek012345bouwfysischekwaliteitsklasse1ruimtelijkekwaliteitsklasse4constructievekwaliteitsklasse2veiligheidsklasse6duurzaamheids-klasse3uitvoerendekwaliteitsklasse5kanaalplaatideale vloer voorde gebruiker2 | Bepaling van het nut3 | Spinnenwebdiagram vaneen kanaalplaatvloer eneen ideale vloer4 | Protocolvloertype-keuzetotale gewogen score scorepuntNUT = _______________________[___________]prijs vloertype euro per m2Vraag van de klantgrove vloertypeselectiegebruik van het VSIfijne vloertypeselectiekeuze klantalle voorkomendevloertypenbeoordelings-criteriareferentiekaderuitvoerschermenVSIklantgeschiktevloertypengegenereerdeuitkomstengeselecteerdevloertypenoptimale vloertype0-situatiestap 1stap 2stap 3stap 4O n d e r z o e k & t e c h n o l o g i eKwaliteitcement 2002 8 85vloertype hoger of lager is dan hetfictief ideale nut (fig. 7). Het nutvan de kanaalplaat (0,53) is bij-voorbeeld 43% hoger dan hetfictiefidealenut(0,37).Metdeuit-komsten van figuur 7 worden deuitvoerbladen van de vloertypenbekeken waarvan het nut hoger isdan het fictieve nut, want naasthet nut is ook de vergelijkingtussen de spinnenwebdiagram-men per vloertype essentieel. Vande groen gekleurde staven zijn deuitvoerbladen bestudeerd.? Stap 4, de keuzeAan de hand van de bestuderingvan de uitvoerbladen moet deklant in samenspraak met de con-sultant(s) het voor zichzelf meestgeschikte vloertype kiezen, even-tueel na prijsverhogende aanpas-singen. De keuze wordt aan dehand van het gebruik van het VSIvergemakkelijkt, echter niet ge-maakt.T e n s l o t t eToepassing van de VSI-systema-tiek leidt tot een goede afstem-ming van het gebouw op de eisenen/of wensen van de uiteindelij-ke gebruiker(s). Door deze goedeafstemming heeft ?n behoudt hetgebouw een hogere gebruiks-waarde (kwaliteit en flexibiliteit),waardoor huurders niet verhui-zen en huurprijzen gehandhaafdkunnen blijven. De uitvoerendepartij kan daarin, in een vroegstadium van het bouwproces, eenco?rdinerende rol spelen.Op grond van de uitkomsten vande selectie van vloertypen voor hetgestelde ontwerp zou de keuzevan een gemiddelde belegger uit-komenopdekanaalplaatvloer.Ditvloertype is voor deze klant eenoptimaal vloertype. sL i t e r a t u u r1. Regtering, P.Y., Vloeren,Optima Forma, een voor dekantoorbouw ontwikkeld ont-werpinstrument voor de se-lectie van een voor de klantoptimaal vloertype. Afstudeer-verslag TU Delft, juni 2002.2. Arets, M.J.P., Milieuvergelij-kingen van draagconstruc-ties. Afstudeerverslag TUDelft, oktober 2001.3. Beheshti, M.R., e.a., Hand-boek systematisch ontwer-pen in de civiele techniek enbouwkunde, een naslagwerkten behoeve van systema-tisch, methodisch en functio-neel ontwerpen. Delft Uni-versity Press, Delft, 1999.4. Geraedts, R.P., Flexis, com-municatie over en beoorde-ling van flexibiliteit tussengebouwen en installaties.SBR-ISSO-publicatie 250,Delft.5. Venderbos, M.J., IFD voorhet bouwbedrijf, het ontwik-kelen van een Industrieel,Flexibel en Demontabelconcept door een uitvoerendbouwbedrijf. Delft, novem-ber 1999.aspect criterium gegevens ja neeruimtelijke 1. maximale overspanning < 9,00 m - productspecificatiekwaliteit - alg. constr. ber.constructieve 2. het is niet mogelijk het vloertype op te - productspecificatiekwaliteit leggen op een dragend binnenspouwblad3. het vleortype is niet als begane-grondvloer - productspecificatietoe te passen - ervaringfinancieel 4. er is geen praktijkervaring opgedaan - productinformatiemet het vloertype - vak- en normbladen- praktijkervaring012345bouwfysischekwaliteitsklasse1ruimtelijkekwaliteitsklasse4constructievekwaliteitsklasse2veiligheidsklasse6duurzaamheids-klasse3uitvoerendekwaliteitsklasse5kanaalplaatideale vloer voorde gebruiker2 4-31-415-18-40-30-20-1001020304050%T.O.V.FICTIEFvoorgesp. breedplaatbubbledeckinfra+I.h.w. gestortTT-plaatWing-plaatA B CD EFGGFEDCBA kanaalplaat7 | Nut versus fictief nut als basis voor fijne selectiegewogenscore weging score1 = 4 x 1,5 = 6,02 = 3 x 2,0 = 6,03 = 3 x 1,0 = 3,04 = 4 x 2,5 = 10,05 = 4 x 1,5 = 6,06 = 4 x 1,5 = 6,0Totaalscore = 37,0vloertype: kanaalplaatprijs 69,71totaalscore 37,00prijsplafond klant 105 /m2stel 0,37 = 1,005 | Vetocriterialijst van het voorbeeld6 | Uitvoerblad kanaalplaatvloertotaalscore 37,00NUT = __________ = ______ = 0,53 scorepunt per /m2prijs 69,71fictief ideale score 38,5NUT = fictief ideaal vloertype = _________________ = _____ = 0,37prijsplafond klant 105