IWONINGBOUW IUITVOERINGSORGANISATIE I IVAN AANNEMER NAARBOUWONDERNEMERONTWIKKELINGEN IN HET UITVOEREND BOUWBEDRIJFirJ.J.Waegetnaekers, NBM-Amstelland Woningbouw, ArnhemDe woningbouWtnarkt maakt een krachtig veranderingsproces door. Rode draaddoor het proces is de grotere betrokkenheid en zeggenschap van de woonconsumentin het bouwproces. Consumentgericht bouwen vergt grote aanpassingen in degangbare praktijk van het bouwen, niet in het minst bij de bouwbedrijven. Hetuitvoerend bouwbedrijfkrijgt veelmeer dan voorheen een co?rdinerende taak inhet bouwproces. In deze bijdrage is aangegeven hoe ??n van de grootstewoningbouwers in Nederland, NBM-Atnstelland Woningbouw, inspeelt op dezeontwikkelingen en welke instrumenten worden ingezet om het proces beheersbaaren betaalbaar te maken en te houden.De bouwmarkt zit in een sterk?? ? veranderingsproces, dat vooreen belangrijk deel een gevolgis van maatschappelijke ontwik-kelingen.E?nvan die ontwikkelingenis de veran-dering van de bevolkingssamenstellingen daardoor van de woonwensen. Doorde toenemende vergrijzing, een verdereindividualisering, andere leefpatronenenhetontstaanvan eenmulti-racialesa-menleving, worden duidelijk andere ei-sengesteld aan hetwonen. Concreet be-tekent dit een sterk gedifferentieerdebouwmarkt.Een tweede belangrijke ontwikkeling ishet streven van de overheid naar 'meermarkt en minder overheid'. De tijd datde overheid conjunctllurschommelin-gendoor middelvaneenactiefbouwbe-leid wilde nivelleren ligt inmiddels ach-ter ons. Tevens heeft de rijksoverheideen proces van decentralisatie van takenen bevoegdheden in gang gezet, eenproces dat de discontinu?teitin de bouwnog verder kan versterken.Meer markt betekent vandaag de dagmeer invloed van de consument op heteindprodukt. Een gevolg is een toene-mende vraag naar diversiteit in het aan-bod, zowel in prijs als in afwerkings-niveau.Een derde belangrijke ontwikkelingmet name in de woningbouw is, dat wemet een duidelijk (licht) dalende wo~ningbouwmarkt, inwoningaantallen, te58maken krijgen. In deze markt zal deconcurrentie verder toenemen, wellichtop termijn ook door de verdere interna-tionalisering van de bouwmarkt.Deze veranderingen gevoegd bij .de hui-dige kenmerken voor de bouw, makendat de bouw in een dynamische ontwik-keling verkeert.De bouw kenmerkt zich van oudsherdoor het grote scala van bij de bouw be-trokken disciplines. Taken, verantwoor-delijkhedenen bevoegdheden zijn overalle participanten verdeeld. Deze orga-nisatiestructuur brengt met zich meedat ontwikkelingen binnen de diversebranchegroepen nog onvoldoendewor-den geco?rdineerd en te weinig op el-kaar zijn afgestemd.Ontwikkelingen binnen hetbouwbedrijfAspectenals logistiek, kwaliteitszorg, fi-nanciering, integratie vanautomatise-ring, milieu en arbeidsomstandighedenbepalenvoor een belangrijkdeelheton-derzoeks- en activiteitengebied bij hetuitvoerend bouwbedrijf Reeds sindseen groot aantal jaren is een duidelijkeaccentverschuiving binnen het uitvoe~rend bouwbedrijf waarneembaar vanuitvoeringstaken naar projectvoorbe-reidingstaken. Naast deze verschuivingvan meer bouwtechnische activiteiten iser binnen de bouwonderneming eentoenemende interesse om op verwanteactiviteiten (produkt)ontwikkeling teverrichten. Deze ontwikkeling richtzich op het totale gebied van bouwenenwonen, van initiatiefen financiering toten met beheer. In het hierna volgendeworden een aantal van deze ontwikke-lingen binnen de sector woningbouwvan de NBM-Amstellandgroep ge-s?hetst.ProjectontwikkelingsactiviteitenBinnen het uitvoerend bouwbedrijfworden steeds meer projectontwik-kelingstaken verricht. Door het strevennaar een betere procesbeheersing is hetvoor het bouwbedrijf noodzakelijk ac-tief te participeren bij projectont-wikkeling.Actief deelnemen aan projectont-wikkelingsactiviteitenkanenerzijds be-tekenen dat het bouwbedrijf project-ongebonden woningconcepten ont-wikkelt om op die wijze meer grip tektijgen op marktontwikkelingen, an-derzijds kan het bij een concreet wo-ningbouwproject betekenen actiefmeedenken en mede-ontwikkelen metopdrachtgever, architect en anderebouwteamleden.Ontwikkelingenals ondermeer milieu-woningen, aanpasbaar bouwen, flexibi-liteiten veranderbaarheid van wonin-gen vragen van het bouwbedrijfeen ac~tieve opstelling, waarbij de bouwbedrij-ven inprojectongebonden woningcon-cepten hun visie ten aanzien van ont-wikkelingen vastleggen. Om actiefdeelte nemen aan projectontwikke-lingstaken hebben de bouwbedrijvenvan NBM-Amstelland WoningbouwCement 1992 nr. 4Al~meer~huis, een projed van Nevanco Woningbouw op de Buitenexpositie inAlmere, van de NWR-BouwRAI 92.Uitgangspunt was een woning te ontwikkelingen met voldoende flexibiliteit vooruiteenlopende aanpassingen en uitbreidingen gedurende de levensduur van dewoning. Het vloeroppervlak kan worden uitgebreid met 9,18,27 of36 m 2? Hetcasco is gerealiseerd met geprefabriceerde betonelementenOpdrachtgever: Domus Vastgoedontwikkeling BV, EpeArchitecten: Dick Ringeling en Pieter Wester (Inbo Architecten) en Gjalt de JongArchitecten BNA, DrachtenBouwbedrijf: Nevanco Woningbouwnaast een aantal woningconcepten eenaantal hulpmiddelen ontwikkeld, zoalsCAD- en budgetteringsprogramma's.FinancieringIn de woningbouwheeft de overheid al-tijd een zeer dominerende rol vervult.Niet alleenqua regelgeving maar ookfi-nancieel is de overheid een zeer belang-rijke partner voor woningbouwers.Maatschappelijke ontwikkelingen heb-ben ertoe geleid dat de overheid zichlangzaam maar gestaag zal terugtrekkenals de grote financier van de woning-bouw. Dezeontwikkelingenzijn aanlei-dinggeweest te zoeken naar alternatievefinancieringsconstructies ten behoevevan de woningbouw. Ontwikkelde con-structies zijn concreet uitgewerkt in eenaantal financieringsprodukten. Dezezijn te onderscheiden in een tweetalhoofdtypen, namelijk enerzijds lease-Cement 1992 nr. 4constructies en anderzijds een tussen-vorm tussen kopen en huren.Beide financieringsprodukten zijn mo-menteel beschikbaar om in pilot-pro-jecten in de praktijk te worden getoetst.BouwvoorbereidingSamenwerkingDoor de toegenomen specialisatie vanbouwactiviteiten heeft het uitvoerendbouwbedrijf zich meer moeten toeleg-gen op de bouwcoordinatie. Een grootaantal bouwdisciplines zijn naar toele-veranciers en onderaannemers verscho-ven. Een soortgelijke ontwikkelingheeft zich in de advieswereld voltrok-ken, zodat er bij een bouwproject eengroot aantal bedrijven zijn betrokken.Samenwerken in een meestal eenmaalvoorkomendesituatieis uiterstcomplexen nieteffici?nt. Ditheeftbij hetuitvoe-rend bouwbedrijfgeleid tot het strevennaar min ofmeer vaste samenwerkings-verbanden met voor het uitvoerings-proces belangrijke toeleveranciers enonderaannemers. Desamenwerkings-verbanden worden steeds meer benut,zodat goede afspraken kunnen wordengemaakt omtrent afstemmen van tech-nieken en uitvoeringsorganisatie, uit-brengen van offertes, facturering, tech-nische informatie-uitwisseling, pro-duktontwikkeling enz.Het streven naar langdurige volwaardi-ge samenwerking van de verschillendedisciplines in de bouw, waardoor betereafstemming ontstaat tussen de partijen,geeft een positieve impuls aan de pro-cesbeheersing en daarmede aan de kwa-liteit van het eindprodukt. Tevensschept het mogelijkheden om adequaatop de gewenstevariabiliteitinte kunnenspelen, omdat werkmethoden onder~ling bekend zijn.59I~W~O_N__IN_G_B_O_UW ~~~~_I_urrv;O_E_RI~N~G~S~O_R_G_AN__IS_1'J._T_IE~..L,-,..~~~~~~~~~_ProcesbeheersingOptimale procesbeheersing ten behoe-vevan eenbeterproduktis eerste priori-teit. Eerlijkheid gebiedt te zeggen datbinnen het uitvoerend bouwbedrijfre-gelmatig ad-hoc werd gereageerd,waarbij terplekkevoor optredende pro-blemen c.q. wijzigingen van uitgangs-punten, oplossingen werden bedachtzonder dat daarvan de consequentieskonden worden ingeschat voor opvol-gende activiteiten c.q. disciplines. Ditimprovisatievermogen werd door an-dere participanten vaak gebruikt ofmisschienwel misbruikt, met als gevolgeen verre van optimaal bestuurbaarbouwproces. Het uitvoerend bouwbe-drijfwordtvaakop deze werkwijze aan-gesproken, maarinfeite zijnallebetrok-ken participanten van overheid, op-drachtgever, architect tot bouwbedrij-ven en onderaannemers hier debet aan.Het feit dat bouwen een proces is waar-aan door vele disciplines wordt gewerkten het gegeven dat elk bouwproject opmaat gesneden dient te worden wil hetin de markt zijn plaats vinden, brengtmet zich rnee dat de co?rdinatie van hetbouwproces een steeds belangrijker fac-tor wordt. Het bouwbedrijf vervult deco?rdinerende rol en zal informatie opelkaar dienen af te stemmen.CAD en CAB worden binnen NBM-Amstelland Woningbouw ingezet alseen strategisch hulpmiddel in het stre-ven naar beheersing van het totalebouwproces, bijvoorbeeld om uitvoe-ringstechnische invloeden tijdens deprojectontwikkelingsfase naar debouwteampartners over te brengen.Vastgelegde gegevens in de CAD-om-geving dienen tijdens uitwerking van debouwopdracht als basis voor (deel)-pro-duktinformatie. CAD en CAB zijn effi-ci?nte hulpmiddellen voor de maatvoe-ring, communicatie en projectco?rdi-natie.Het uitvoerend bouwbedrijf kan metCAD~technieken varianten op ont-werpoplossingenaanbieden ter optima-lisatie vanuit de uitvoeringstechniek. Tedenken is hierbij aan de problematiekvan de aansluitingen van materialen(knooppunten).CommunicatieHet structureren van de communicatiewordt in hetbouwproces steeds belang-rijker. Beheersing van de informatie-stromen zal een belangrijke bijdrage le~veren aan de noodzakelijke procesbe-heersing. De inforrnatica biedt onmis-bare hulpmiddelen om informatie-overdracht op een effici?nte, gestructu-reerde en beheersbare wijze te realise-ren.60Drie-dimensionale presentatie van de woonruimte-indeling. 3-D faciliteiten van eenCAD-systeem zijn zeer geschikt om de woonconsUment duidelijk te maken welkekeuzemogelijkheden hij heeft en welke consequenties daar mee samenhangenCement 1992 nr. 4Tooienberg, Hoofdorp, een project van 119 koopwoningen (premie-A, premie-C envrije sector), tnet in totaal 50 indelingsvarianten. Drie typische varianten van debegane-grondindelingzijn getoond. Het project is opgezet volgens de Open Bonwensystetnatiek, tnet scheiding van drager en inbouw. De kopers kiezen een individueelinbouwpakket. De casco's zijn opgebouwd uit geprefabriceerde bouw- eneindtnuren, vloeren en binnenspouwbladen(tn2tn-systeetn van Heetnbeton)Initiatiefnetner: getneente HaarlennnertneerOpdrachtgever en bouwer: Nevanco WoningbouwArchitect: De Jong en Van Olphen, Maarssenl'-!-l!l~= :;0 ....~I! '0 - HALB;,T:T ?=Ft = ~II..-a;;'~~ta30,II \ /I \ / c = .... l