A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pRuimtelijke ordeningcement 1999 84Aan de discussienamen deel:ing. Han AdmiraalMBA, programma-directeur COB, Goudair. Pieter den Boer,VastGoedServices, Zeistir. Maurits Bongers,hoofdafdelingRuimtelijke OrdeningdS+V, Rotterdamprof.ir. Cees Kleinman,TU Eindhoven/hoofdredacteur Cementing. Hans K?hne,ENCI Marketing,'s-Hertogenboschir. Toon van der Pas,programmadirecteurStIR, Den Haagir. Siebe Tetterode,Kraaijvanger Urbis,Rotterdamir. Jeroen Trimbos,PAM/NIROVMeervoudig ruimtegebruik: de bouwopgave voor de 21e eeuw????????In het wereldje van stedenbouwkundigen, planologen, projectontwikkelaars enoverheden staat het post-VINEX-thema `Meervoudig ruimtegebruik' volop in debelangstelling. Niet alleen wordt echter binnen al deze clusters anders tegen hetthema aangekeken, ieder heeft ook zo zijn eigen definitie. Redenen genoeg dusvoor de redactie van Cement om op de laatste zwoele (na)zomeravond vandeze eeuw, ergens in september, enkele deskundigen over het onderwerp telaten discussi?ren. Plaats van handeling: het dakterras van het Ministerie vanVROM in Den Haag.GROND CRE?RENSTRUCTURENToon van der Pas:"Intensiveren is een middelom ruimtelijke kwaliteit tebereiken."foto's: Henk van der Veen,MaassluisDe discussie had plaats inhet gebouw van hetMinisterie van VROM; eengebouw dat in de tijd inieder geval niet meervoudigbruikbaar isMeervoudig ruimtegebruik wordtvaak als oplossing gezien voor dehuidige problematiek rond bereik-baarheid, natuurbehoud, vitaliteitvan steden, ruimtedruk en ruimte-lijke kwaliteit. Een toverwoord dus.Maar meervoudig ruimtegebruikblijkt heel moeilijk ondubbelzinnigte defini?ren.Meestalwordtalleenhetnuttigerenintensiever gebruiken van schaarseruimte door stapeling en schake-ling van functies genoemd. Maar isdie ruimte wel zo schaars? Gaat het ook niet over hetcre?ren van ruimtelijke kwaliteit? Welke schaal-grootte hanteren we? En is herbestemming vangebouwen misschien ook een vorm van meervoudigruimtegebruik?Gedurende de discussie werden de vele kanten aanhet begrip meervoudig ruimtegebruik duidelijker.Een uitvoerige berichtgeving daarover zou echter tever van het thema voeren. De redactie heeft daaromgekozen voor enkele constructieve elementen terlering.W a t i s m e e r v o u d i g r u i m t e g e b r u i k ?Toon van der Pas: Ik zou vooral de nadruk willenleggen op het verbeteren van de stedelijke kwaliteit.Je kunt dat vertalen in het beter benutten van destedelijke vierkante meter, ofwel het stapelen vanfuncties en van tijd. Het hoeft niet overal in de stad,maar er zijn plekken waar het beter zou kunnen.Cees Kleinman: Heb je het dan over het begrip ver-dichting?Toon van der Pas: Dat kan, maar hoeft niet. Ruim-telijke kwaliteit is een heel moeilijk begrip, dat doorde situatie en de tijd moet worden ingevuld. Inten-siveren is dan een middel om ruimtelijke kwaliteitte bereiken. Maurits Bongers: Meestal praatmen slechts over het nuttigergebruiken van de schaarse ruimte,maar dat is slechts ??n kant van demedailleenvolgensmijnieteensdebelangrijkste. Belangrijker vind ikdat we kwaliteit kunnen verkrijgendoor het overstijgen van een kriti-sche massa op ??n plek van eenheleboel functies en een heleboelhoeveelheden, waarbij het geheelmeer is dan de som der delen. Erontstaat dan een soort synergie, alsgevolg van een hoge dichtheid vanactiviteiten en functies bij elkaar.Een ander kritiek punt is dat weinmiddels heel veel lineaire dingenhebben gemaakt die nauwelijksmeer doordringbaar zijn.Han Admiraal: Voor mij heeftmeervoudig ruimtegebruik iets temaken met `spelen met het maai-A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pRuimtelijke ordeningcement 1999 8 5Han Admiraal:"Er worden nog veel te vaakdingen op het maaiveld neer-gezet waar we vervolgensniets meer mee kunnen."DOORTE BOUWENveld'. Een soort absolute waarde die aan het maaiveldwordt toegekend, van waaraf alles ondoordringbaaris geworden. Juist door met dat gegeven te spelen,krijg je uiteindelijk iets dat leidt tot meervoudigruimtegebruik. In mijn optiek worden nog veel tevaakdingengewoonophetmaaiveldneergezet,waarwe vervolgens niets meer mee kunnen. Als je watgaat spelen met dat maaiveld en er ontstaan allerleiniveaus, dan ontstaat vanzelf dat meervoudiggebruik van die ruimte.Cees Kleinman: Wij zitten hier momenteel in eenschitterend gebouw met veel niveaus, dat enorm veelvan Den Haag in beslag neemt, en het wordt maareenderde van de dag gebruikt. Hoe rijmen we dat metmeervoudig ruimtegebruik?Siebe Tetterode: En zes parkeerlagen onder degrond gaan is misschien wel meervoudig, maar ookerg onpraktisch ruimtegebruik.Cees Kleinman: Als de mensendie hier werken, hier ook 's nachtsgewoon zouden kunnen wonen enslapen, dan was er geen verkeers-probleem.Han Admiraal: Ik denk dat je welindegatenmoethouden,datmeer-voudig ruimtegebruik een soortmeerwaarde in zichzelf moetkunnen opleveren. Een dergelijketoepassing sluit je dan automatischuit. Ik voel dus ook meer voor hetbegrip ruimtelijke kwaliteit. Wemoeten gaan kijken naar oplossin-gen waarvan we zeggen: daarlossen we echt iets mee op. Door deruimte anders te gaan gebruikenkunnen we dingen die we missen,terugkrijgenofdiewemooivinden,houden. Anders krijg je inderdaadheel snel discussies over `duw derotzooi maar onder de grond of zo'.De metro onder de grond, een par-keergarage onder een gebouw, datzou dan meervoudig ruimtegebruikkunnen zijn?B e r e i k b a a r h e i dCees Kleinman: Andere aspectenvan meervoudig ruimtegebruikzijn de doordringbaarheid en debereikbaarheid. Je kunt wel schitte-rend verdichten, maar als je het ver-volgensnietkanbereiken,schietjedanje doel niet voorbij?Pieter den Boer: Mijn overtui-ging begint zo langzamerhand teworden dat de bereikbaarheid eenbelangrijke pijler is onder functie-menging en intensief ruimtege-bruik. Als een plek goed bereikbaar is, dichtbij eenvervoersknooppunt ligt of anderszins goed bereik-baar, dan wordt het interessant en financieel haal-baar om te gaan mengen en stapelen en intensief tebouwen,vooralalshetomverschillendefunctiesgaat.Jeroen Trimbos: Je wilt zeggen: met een hoge matevan bereikbaarheid kun je je meer veroorloven in desfeer van menging en intensivering.Pieter den Boer: Ja, heel simpel: beleggers betalenmeergeldvooreengoedbereikbaargebouwdanvooreen minder bereikbaar gebouw. Voor een HSL-station moet je al aan een factor drie gaan denken.Maurits Bongers: Niet all??n de bereikbaarheidspeelt een rol of een locatie het maakt of niet. Neder-land kent heel wat plaatsen waar hoogwaardig open-baar vervoer en hoogwaardig autoverkeer elkaarkruisen. Toch zijn dat niet allemaal toplocaties. Hetsimpele feit dat iemand met deThalys van 08.00 uur naar Parijs kanvertrekken, maakt van RotterdamCentraal Station als geheel nog geentoplocatie!Jeroen Trimbos: Het is niet d?pijler, het is een pijler. Volgens mijzou je eigenlijk moeten nadenkenover een soort driedimensionalestedenbouwkundigeflexibiliteit.Alswe het over flexibiliteit hebben is datmeestal op gebouwniveau, maar jezou het ook op verschillende schaal-niveaus neer kunnen leggen.Pieter den Boer: Ik denk toch datvervoer en verkeer veel meer maat-gevend zijn dan ruimtelijke orde-ning. Dus als je een HSL-stationhebt, dan kun je, nee, moet je daarverdichten.Cees Kleinman: Vaak lees je datintensief ruimtegebruik een poli-tieke keuze is. Maar er staat nooit bijvermeldwatdatnuzoumoetenbete-kenen voor de kwaliteit van de leef-omgeving. Een bouwer denkt bijintensief ruimtegebruik: o.k. ik gaondergronds bouwen.Han Admiraal: Dat kan wel eengevolg zijn. De discussie is echterook dat we in dit land af en toe metde ruimte op een heel vreemdemanier zijn omgegaan. Neem al diestructuurschema's: er is er ??n voorverkeer en vervoer, ??n voor elektri-citeitsvoorziening. Allemaal makendie op een andere manier gebruikvan de ruimte, liefst allemaal langsandere routes en ze hebben nietsmet elkaar te maken. Ik heb mijlaten vertellen dat men bij de HSLA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pRuimtelijke ordeningcement 1999 86Maurits Bongers:"Alleen het feit dat iemandmet de Thalys van 08.00 uurnaar Parijs kan vertrekken,maakt van RotterdamCentraal Station als geheelnog geen toplocatie."Siebe Tetterode:"Hoe ouder het gebouw, hoebeter het herbruikbaar is."op dit moment bezig is de redun-dantie in de hoogspanningsleidingte gebruiken voor telecommunica-tie. Daar begin je iets te zien van eenandersoortdenken.HetverhaalvanhetgebruikvandijkeninNederlandom daar doorheen ook dingen aante leggen. Bij Schiphol is een spits-strook aangelegd, maar die wordtslechts voor ??n functie gebruikt.Terwijl er wel een hoeveelheid vier-kante meters onbenut is waarvan jedenkt: daar zouden we nog wel watanders mee kunnen doen. Als weechter moeten wachten tot degrondprijzen dermate gaan stijgendat het interessant is om die ruimteop een andere manier te gaangebruikeneninrichten,dankanhetnog lang duren. Misschien dat deoverheiddaarookeensovernamoetdenken.Pieter den Boer: Je kunt je ookgaan afvragen of we dat asfalt welallemaal tot voor onze eigen voor-deur moeten hebben. Beschouwzoiets als schaarste en ga met dieschaarstewatdoen.Misschienmoetjesommigeplekkenbewustminderbereikbaar maken. Nu zijn allewoonlocaties in Nederland tot in deuiterste hoeken volledig bestraat.Han Admiraal: We hebben hetdus in feite over het gebruik van totnu toe onbenutte ruimte. Of je nuonder de grond gaat of iets wilbouwen wat je ook gedurendelangere tijd wil gebruiken, het gaatom die onbenutte ruimte. Kenne-lijk zit er een hele ruimte om onsheen die we ook op een andere manier zoudenkunnen invullen.F u n c t i e w i j z i g i n gSiebe Tetterode: Laten we het eens over de factortijd hebben: het gebruik van ruimtes in de tijd, hetwijzigen van de functies van ruimte over de tijd. Datkan een korte tijdspanne zijn, dat kan ook eenlangere tijdspanne zijn. Ik ben er inmiddels achterdat hoe ouder het gebouw, hoe beter het herbruik-baar is. De panden die we in de 17e eeuw in Amster-dam hebben gebouwd, zijn in de tijd diverse kerenin functie veranderd, soms zelfs weer naar de oor-spronkelijke staat. Ook gebouwen die honderd jaargeleden gebouwd zijn, kunnen nu heel functioneelwordenomgebouwd,maarikdenkdatgebouwendietwintig jaar geleden zijn gebouwd, over vijftig jaarheel moeilijk opnieuw te gebruiken zijn.Maurits Bongers: Sinds de jarendertig bouwen we dingen die slechtveranderen. Probeer maar eens eenbestaand gebouw om te vormen ineen kroeg, een cr?che, een schoolof een kantoor: bouwkundig enmaatschappelijk lukt je dat hele-maal niet.Pieter den Boer: Wijhaddenlaatsteen pand in Hilversum op het oogen het leek ons wel aardig datgewoonuittepellen,alleendestruc-tuur over te laten. Wat bleek: datwaren heel zware kolommen metliggers, waaroverheen T-profielenlagen; de nuttige hoogte vormdeeen groot probleem, want die wastotaal ongeschikt om als winkel inde moderne zin van het woord tekunnen functioneren. We hebbennog naar woningbouw gekeken,maar we kwamen er gewoon nietuit.Siebe Tetterode: Kijk dus eensnaar de structuren van gebouwen.Probeer die in hun essentie tegebruiken. Bouw basisstructurendie je in de tijd kunt veranderen.Ontwikkel structuren die over vijfjaar een caf? kunnen zijn en overtien jaar weer iets heel anders, wantwat doen we met rijtjeshuizen alseenmaal de bevolking vergrijst?Cees Kleinman: Wijbouwenmaarin sectoren: daar moet je wonen,daar moet je werken; nog steeds.Pieter den Boer: Er wordt teweinig over structuurstudies na-gedacht. Als je daarin fouten maakt,zijn ze onherstelbaar.Siebe Tetterode: Wat moeten we straks met al dieVinex-wijken? Je kunt niet zomaar een eengezins-woning ergens tussenuit halen en ergens andersweer inzetten!Pieter den Boer: Ik had toevallig gisteren een dis-cussie over de zuidas van Amsterdam. Dat projectkent een ontwikkelingstijd van dertig jaar en daarmoeten nu al heipalen voor worden geslagen. Daarmoet een zodanige structuur voor worden ontwik-keld, dat daar op termijn kantoren, woningen,winkels, sporthallen en noem maar op kunnenwordengebouwd.Maarermoetbovendieneentram-baan onderdoor, een autoweg, noem maar op.Han Admiraal: Je moet dan ook nu al feitelijknadenken over de beheersstructuur daarvan. Denkmaar aan de Willemsspoortunnel in Rotterdam.Constructief was rekening gehouden met bebou-wing daarboven, maar toen het op plannen makenA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pRuimtelijke ordeningcement 1999 8 7Jeroen Trimbos:"Den Haag, Utrecht enRotterdam zijn 's avondsgrote, desolate steden."Cees Kleinman:"Wij bouwen maar insectoren: daar moet je wonen,daar moet je werken."aankwam, zei de beheerder: prima, maar als er ietsmet de tunnel gebeurt, dan zijn jullie aansprakelijk;niet alleen voor de schade aan de tunnel, maar ookvooralleschadealsgevolgvanhetnietkunnenrijdenvan treinen.L o n d e n , P a r i j s , A m s t e r d a m , D e n H a a gHan Admiraal: Een van de grote problemen is datNederland een betrekkelijk klein land is, met des-ondanks een hele gelaagdheid in structuren. Kijkeens hoeveel gemeentes, hoeveel brandweercorpsenniet meepraten over de aanleg van de HSL. In hetene geval zit je met het hoofd van de gemeenteAmsterdam aan tafel, iemand met een enormedeskundigheid, en in het andere geval is het iemandvan een vrijwilligerscorps.Toon van der Plas: Daarmee raak je heel snel enheel fundamenteel de discussie over wie verant-woordelijk is voor welk niveau. Het is echter wel zo,dat wat er nu in Den Haag gebeurt direct invloedheeft op Rijswijk en Wassenaar.Siebe Tetterode: Dat zou ervoor pleiten om de dis-cussie eerst te brengen op een schaalniveau dat welhanteerbaar is op dit moment. Als je daarop iets hebtbereikt, kun je alsnog naar een grotere schaal gaan.Han Admiraal: Tien, vijftien jaar geleden al pro-jecteerdeiemandeenplaatjevandeLondenseonder-grondse op de Randstad; die heeft ongeveer dezelfdeomvang! Het is voor ons echter nog steeds on-denkbaar. Als we het bijvoorbeeld over Randstadrailhebben, dan zal die incidenteel misschien nog evenonder de grond gaan, maar verder is de oplossing zodichtmogelijkbijhetmaaivelddegoedkoopste.Daargaat het volgens mij in het denken steeds verkeerd.We durven gewoon die kwantumsprong niet temaken en te zeggen: laten we nu echt eens een keeriets anders gaan doen.Siebe Tetterode: Een gebied als Borneo Sporen-burg is opgezet volgens het stereotype beeld:eengezinswoninkjes, eenpersoons-appartementen en rug tegen rugtegen elkaar aangezet. Een vollediggemiste kans. Eigenlijk had je daareen hele stad kunnen ontwikkelen.Als je daar structuren op had gezetdie over 25 jaar iets heel andershadden kunnen zijn, dan haddenwe daar nu niet gezeten met getto-vorming. We hebben geprobeerdhet te verdichten, we hebben hetproberen samen te drukken, maarer wordt eigenlijk niets mee bereikt.Cees Kleinman: Laten we Parijseens als voorbeeld nemen. In diestad woont zo ongeveer de completeNederlandse bevolking, en dat opeen veel kleiner stukje dan ons land.En als ik in Parijs ben, dan ben ikflitsend overal, binnen de kortst mogelijke tijd. Zoudat kwaliteit kunnen zijn?Jeroen Trimbos: Zet daar Den Haag, Utrecht enRotterdam eens tegenover. Daar is 's avonds niets tebeleven; grote desolate steden. Het voorbeeld vanParijs is hier niet ideaal ten opzichte van de grotesteden, wel ten opzichte van de Randstad.Cees Kleinman: Meervoudig ruimtegebruik moetje ophangen aan de leefkwaliteit van een gebied.Siebe Tetterode: En je moet naar mengvormenvan leven.F l e x i b e l e s t r u c t u r e n d i ef u n c t i e w i j z i g i n g t o e l a t e nHans K?hne: Laten we even teruggaan naar diestructuren die meervoudig te gebruiken zijn. Zouhet ons kunnen lukken los te komen van die rigidestructuur van wandjes en vloeren in woningen meteen vastgestelde verdiepingshoogte, die alles ver-starren voor toekomstig gebruik?Siebe Tetterode: Ontwerp structuren met op debegane grond - of als je dan die begane grond vrijabstract neemt, de onderste verdieping - vrij hogeverdiepingsvloeren, maar naarmate je hoger komt,lagere verdiepingsvloeren. Dat geeft je de mogelijk-heid in de toekomst die begane grond - en dus hetpublieke gebied - heel goed te bedienen met ver-schillende functies. Bovenin die structuren zoudendan loft-achtige woningen of kleine kantoren ofkleine bedrijfjes kunnen worden gehuisvest. Daar isop dit moment een enorme vraag naar. Je zou eraankunnendenkendatjedegevelseninfrastructuurvanhet gebouw vervangt en vernieuwt, maar dat de basisvan het gebouw vijftig tot honderd jaar mee kan.Jeroen Trimbos: Dat is een heel andere vorm vanduurzaam bouwen eigenlijk. Je maakt een scheidingin de verschillende bouwdelen, waarbij bepaaldestructuren een veel hogere kwaliteit hebben en eenlangere levensduur en andere delen een korterelevensduur en een hoge mate vanflexibiliteit. Zet dat eens tegenoverhet project XX, waarbij de ontwer-pers vooral hebben geprobeerd omde levensduur van de verschillendebouwdelen zoveel mogelijk op el-kaar af te stemmen. Over twintigjaar kan het hele gebouw weg.Hans K?hne: Als een gevel nietbevalt, dan kun je hem vervangen.Als een verdiepingshoogte niet be-valt, dan kun je niets meer.Jeroen Trimbos: Enigszins over-dimensioneren in de hoogte levertmeer flexibiliteit.Toon van der Pas: Datpleitervoorom meer flexibiliteit in de regels tekrijgen.Siebe Tetterode: In GriekenlandA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pRuimtelijke ordeningcement 1999 88Hans K?hne:"Als een verdiepingshoogteje niet bevalt, dan kun jeniets meer."kent men dergelijke problemenniet.Eenvoorbeeld:ikwaseentijdjegeleden op Kreta en daar had menin beton een skelet gebouwd. Datstaat er rustig tien jaar, want zehebben geen flauw idee wat ze ermee moeten doen, maar ze had-den even wat geld dus ze kondendat skelet bouwen. En op de der-de verdieping woont iemand. Dieheeft een cafeetje daar bovenopgeopend.S t r u c t u r e n a l s v e r l e n g s t u kv a n d e g r o n dPieter den Boer: Laten we eensproberen de structuur als een ver-lengstuk van de grond te zien. Jebent eigenlijk de grond aan het ver-edelen met een structuur. Probeervervolgens de beleggers zover tekrijgen dat ze daar niet op afschrij-ven: dat doen ze op de grond ook niet! Waarom danw?l op een structuur die altijd bruikbaar blijft en nietaan slijtage onderhevig is. Als je dat kunt bewerk-stelligen, dan zou je misschien tot andere financie-ringsstructuren kunnen komen.Cees Kleinman: Datvindikeigenlijkweleengoede:de structuur als verlengstuk van de grond, waarop jeniet afschrijft. We bouwen meer grond. Dat is echtdriedimensionaal denken. Je kunt een complete stadinbrengen, zonder maaiveld.Toon van der Pas: We zitten alsmaar op gebouw-niveau te denken, maar zou je door flexibiliteit,meervoudig ruimtegebruik niet op een hoger schaal-niveau kunnen brengen?Pieter den Boer: Verkeer en vervoer kennen heelharde wetmatigheden, zoals de breedte van de baanen de boogstralen van de tram. Voor dit soort zakenligt het primaat bij verkeer en vervoer en is de ruim-telijke ontwikkeling volgend. Het lijkt me overigenswel wat om beleggers en investeerders te verleidenom in palen te investeren en vervolgens de lucht-rechten te verkopen. De functies worden bepaaldover vijf ? tien jaar, afhankelijk van de marktsituatievan dat moment.Maurits Bongers: Bij de Willemsspoortunnel isdat destijds gedaan, ik meen door het Onroerendgoed Bedrijf Rotterdam zelf. De markt was echtererg schraal en gebouwd werd er vervolgens niet.Han Admiraal: Maar is het momenteel wel re?elom dit te stellen? Zolang verschillende partijen ver-antwoordelijk zijn, komen we niet uit de aansprake-lijkheid. Wellicht is het een oplossing als we ??npartij - bijvoorbeeld de hoofdaannemer - voor hetintegrale project verantwoordelijk maken. Nu wordtde aansprakelijkheid neergelegd bij degene die hetrisico neemt om van die palen gebruik te maken.E e n r o n d j e a a n b e v e l i n g e nHans K?hne: Plannenmakers zou-den ontwerpers van een gebouwmoeten laten aangeven hoe eenvolgend gebruik met minimale wij-ziging van de structuur ook overtwintig jaar mogelijk is.Siebe Tetterode: We moeten ge-woon af van het denken in een-gezinswoningen, in appartemen-ten, in kantoren. We moeten heelabstract gaan denken over hoe weonze structuur op gaan zetten.Jeroen Trimbos: Laten we vooralmeer kwaliteit cre?ren door meerflexibiliteit in het ontwerp tebrengen. Van regelgeving tot mate-riaalgebruik.Toon van der Pas: Denken instructuren die lang meegaan; datbeperkt zich niet tot de flexibiliteitvan de structuur alleen, maar gaatover het totaal, inclusief omgeving. Niet-gebouwderuimte bestaat niet meer. Een stad is toch ook alleenmaar een stad als er pleinen zijn?Maurits Bongers: Dat vraagt een enorm inle-vingsvermogen; enerzijds is er de toekomst van ver-nieuwende vormen van ruimtegebruik, en ander-zijds sleep je al dat dode gewicht uit het verledenmee. Het transformeren van stedelijke ruimtesvraagt enorm veel aandacht.Han Admiraal: Durf ook de structuur eens los telaten. Niets is zo moordend als dat iedereen zich gaatfocussenomallestedoenwatvolgensderegelsmoet.Pieter den Boer: Laten we ook proberen mensenuit de infrawereld en uit de vastgoedwereld naderbij elkaar te brengen. Niet alleen binnen bedrijven,maar ook bij de overheid is er een enorm cultuur-verschil tussen die twee sectoren. We zullengezamenlijk die grote ge?ntegreerde projecten vanintensief ruimtegebruik, waardoorheen allerleiverkeersaders lopen, moeten organiseren. Het gaathier veelal om PPS-projecten rond knooppunten vanpersonenvervoer.En laten we ook de kwaliteit niet vergeten. Ik denkdat wij met elkaar naar de afnemers en gebruikersvan het vastgoed toe een soort missietaak hebben omde mensen te laten begrijpen dat het zinvol is omvoor kwaliteit iets meer te betalen. Uitleggen dusdat hetgeen men vaak als `overbodig' beschouwt, datveelal beslist niet is. In feite een vorm van lange-termijndenken: het gaat dan niet om de snelle, maarom de duurzame gulden. sA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pRuimtelijke ordeningcement 1999 8 9Pieter den Boer:"Het lijkt me wel wat ombeleggers en investeerders teverleiden om in palen te inves-teren en vervolgens de lucht-rechten te verkopen."