A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWoning bou wcement 2006 3 15ir. Y. Cuperus, TU Delft, fac. BouwkundeEr is een natuurlijke frictie tussen consumentgericht enbouwen, omdat de bouw op bedrijfsresultaat optimali-seert en niet op haar product, de gebouwde omgeving.Zou het niet beter zijn voor het bedrijfsresultaat dat zezich op de gebruikerswens richt? Win-win met LeanBouwen.Vijf jaar geleden werd er in Almere volop gebouwdaan de Eilandenbuurt. Het thema was GewildWonen, de resultaten werden gepresenteerd op deBouwexpo 2001 [1]. De brochure zei hierover: "Ter-wijl de woningen projectmatig in serie wordenvervaardigd, zou de individuele koper idealiter indeze serie een huis moeten kunnen vinden, geheelnaar eigen behoefte en smaak. Theoretisch zouieder huis dus anders moeten zijn" (fig. 1). Dit waseen uitgelezen voorwaarde om mass customizationtoe te passen, alle woningen qua grootte, uitrustingen afwerking volgens de wens van de klant en uit-gevoerd met de voordelen van seriematig bouwen.De gemeente nodigde twaalf ontwikkelaars en driewoningcorporaties uit, die hun architecten aan hetwerk zetten.M a s s c u s t o m i z a t i o n i n A l m e r eDe SBR, Stichting Bouwresearch, heeft deze pro-jecten beschreven en ge?valueerd in haar publica-tie `Gewild wonen = gewild bouwen? De lessenvan Almere als handreiking voor consumentge-richt bouwen' [2,3]. Hierin staat beschreven datsommige ontwikkelaars kozen voor een miniwo-ning die naar de behoefte van de klant uitgebreidkon worden tot de gewenste grootte. Anderen gin-gen uit van een `bouwdoos', een systeem waarmeeklanten hun woning konden samenstellen enweer anderen voor een verkavelbare drager, eensuperstructuur die opgedeeld kon worden metwoningen van verschillende grootte (fig. 2). Deaanbieders hadden hun eigen manieren de prijsovereen te komen. De een koos voor een basisprijsen voor de afbouw kon men shoppen; anderenkozen voor een basisprijs met vaste prijzen vooropties en weer anderen voor het klassieke meer-werk: een basisprijs voor een referentiewoning,waarbij afwijkingen extra in rekening werdengebracht. Stilzwijgend en, naar bleek uit inter-views met betrokken architecten, vaak onbewustwerden hier in de ontwerpfase de 45 jaar oudeOpen Bouwen principes toegepast van de schei-ding van drager en inbouw. De projecten zijn alsdatabase gebruikt om de principes van Lean Pro-duction uit de fabricerende industrie te vertalen inaanbevelingen voor de bouwindustrie: Lean Con-struction.In aanvang leek het een ideale proeftuin voor con-sumentgericht bouwen, echter de tijdsdruk van denaderende Bouwexpo leidde ertoe dat er toch heelveel woningen zijn afgebouwd naar gemiddeldesmaak, nog voordat de nieuwe eigenaar in zicht was(fig 3, 4). Zo werd het altijd gedaan en dit leiddealtijd tot verkoopbare woningen in een markt metwoningschaarste, een aanbodmarkt. De kwantita-tieve woningnood is echter voorbij en we gaan naareen vraagmarkt. Een krimpende economie, ver-sterkt door het eurogevoel dat er minder te beste-den was, leidde tot een stagnatie van de vraag en totleegstand, vooral buiten de randstad, ook in Alme-re. Hoe gaat het nu met consumentgericht bou-wen?ConsumentgeriChtBouwen1 |`Theoretisch zou iederhuis dus anders moetenzijn'2 |Sommige ontwikkelaarskozen voor een miniwo-ning die naar de behoef-te van de klant uitge-breid kon worden tot degewenste grootte.A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWoningbou wcement 2006 316K a n c o n s u m e n t g e r i c h t b o u w e n w e l ?Begrippen die ingeburgerd raken verliezen somshun oorspronkelijke betekenis, verwarring ligt opde loer. We begrijpen wat er bedoeld wordt metwoonconsument en consumentenelektronica enconsumentgericht bouwen. Echter, na jaren vanslijtage wordt het tijd het begrip weer eens tegenhet licht te houden, om vertroebeling te voorkomenen de focus scherp te houden. Een consument ver-teert. Het Engelse consumption betekent behalveconsumptie ook tering, een ziekte die het lichaamverteert. Als een consument ergens aan begint, ishet er na een tijdje niet meer. Zo is een auto eenconsumentenproduct met een levensduur die teoverzien is. Door middel van marktonderzoek kanworden gepeild aan welk soort auto's er behoefte isen met behulp van flexibele productiemethodenkan de consument precies worden bediend. Bij degebouwde omgeving als product van de bouw ligtdit gecompliceerder. Sommige delen worden gecon-sumeerd, na verloop van tijd zijn ze afgeschrevendoor slijtage, mode of andere veroudering. Denkhierbij aan de centrale verwarmingsinstallatie,woningdecoratie en keuken- en badkamerinrich-ting. Andere delen daarentegen worden alleenmaar meer waard, kijk maar naar de huizenprijzenin de oude binnensteden, ze schrijven niet af, zeschrijven bij. En om de complexiteit compleet temaken: de prijs van onroerend goed wordt voor eenbelangrijk deel bepaald door haar locatie. De eige-naar / bewoner consumeert onderdelen van haarwoning en heeft door regelmatig onderhoud eengunstig rendement op het gebouw (foto 5). Over dekwaliteit van de locatie heeft de eigenaar geen zeg-genschap. Hier ligt het dilemma van consumentge-richt bouwen als opdracht voor de bouwindustrie:slechts een deel van de gebouwde omgeving wordtgeconsumeerd en schrijft af, een ander deel schrijftbij: laten we zeggen, het wordt genuttigd. Behalvede eigenaar / bewoner zijn er nog meer gebruikersvan het gebouw: de huidige passant die mede dekwaliteit van de omgeving bepaalt en de toekom-stige gebruiker. We zouden ze allemaal `klant' vande gebouwde omgeving kunnen noemen. Dus alswe consumentgericht bouwen zeggen, bedoelen wedan niet eigenlijk klantgericht bouwen?K l a n t e n i n d e b o u wDe bouwindustrie weet hoe ze met haar klantenmoet omgaan. Op basis van een ontwerp met werk-tekeningen worden een prijs en oplevertijd over-eengekomen, de opdrachtgever is de klant en navoltooiing van het werk wordt er afgerekend. Ont-wikkelaars moeten aan hun klanten verkopen,woningcorporaties moeten verhuren. Institutioneleopdrachtgevers kunnen alleen op rendement reke-nen wanneer ze hun klanten tevreden stellen. Debouwindustrie bedient daarom een keten van klan-ten, terwijl ze alleen met de opdrachtgever aan hetbegin daarvan een overeenkomst heeft. Als we ditexterne klanten noemen, kunnen we ook overinterne klanten spreken. Alle bouwprojecten zijnuniek en worden door veel specialisten in wisse-lende samenstellingen gebouwd. Aannemers zijn3, 4 | De tijdsdruk van denaderende Bouwexpoleidde ertoe dat ertoch heel veel wonin-gen zijn afgebouwd,nog voordat de nieu-we eigenaar in zichtwasA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWoning bou wcement 2006 3 17de klanten (opdrachtgevers zeggen ze zelf) van deonderaannemers. Er wordt scherp onderhandeld,de marges staan onder druk en ook hier wordenafspraken gemaakt over prijs en tijd. Omdat onder-aannemers tegelijkertijd voor meer klanten werkenontstaat er een netwerk van fragiele tijdplanningen.Vertragingen bij het ene project leiden tot vertragin-gen bij andere projecten en grote vertragingen tothet tijdelijk inzetten van andere ploegen, met aan-loopvertraging enzovoort. Klantgericht bouwenmoge dan beter zijn dan consumentgericht bou-wen, het geeft ook aan dat de moeilijkheid nietalleen zit in de wispelturigheid van de consument,maar vooral in de complexe relaties tussen klanten,zowel extern als intern.Bij een enkelvoudige relatie tussen klant en aanne-mer kan de productie nog gepland worden metzekerheid op winst (fig. 6, 7). In de bouw is datanders. Een industrie met lage marges, tijdsover-schrijdingen en ontevreden klanten is gedoemd teverdwijnen. Toch zal de vraag naar gebouwen enverbouwingen blijven bestaan. Wat komt er voor inde plaats? Hoe doen anderen het? Het wordt tijdvoor een nieuw perspectief.L e a n B o u w e n : c r e ? e r w a a r d e ,v o o r k o m v e r s p i l l i n gEr is geen bedrijfstak waarin niet voortdurendgesnoeid wordt, ook al blijft de vraag naar hun pro-ducten bestaan. Wel kan het zijn dat de productieverandert. Toyota werd al snel na de Tweede Wereld-oorlog gedwongen haar productiesysteem aan tepassen aan de Japanse automarkt waar geen behoef-te was aan veel van hetzelfde, maar wel aan kleinereseries van verschillende voertuigen. Het TPS,Toyota Production System is als Lean Production inmeer of mindere mate overgenomen door de mees-te bedrijfstakken waar consumentenproductengemaakt worden. Het basisprincipe van Lean iseenvoudig: Cre?er waarde, voorkom verspilling.Taiichi Ohno van Toyota begreep al in 1950 datiedere handeling die niet bijdraagt aan dat wat deklant wil, verspilling is en achterwege had kunnenblijven [4]. Toen het in de jaren tachtig slecht gingmet de Amerikaanse en Europese auto-industriezijn de voor Toyota zo vanzelfsprekende werkwij-zen in het westen geanalyseerd, met succes toege-past en vervolgens gemythologiseerd. De variantdie de TPS toepast in de bouwindustrie heet LeanConstruction en in Nederland Lean Bouwen. Leanis een wetenschap op zichzelf geworden. Het isevident dat, om waarde te cre?ren voor de klant, jeweten moet wie de klant is. Bij consumentengoede-ren is dat eenvoudig. De klant in de bouw is mindereenvoudig aan te wijzen. Bladerend door de publi-caties van vijftien jaar Lean Construction komtbehoudens in enkele Europese bijdragen de gebrui-ker van de gebouwde omgeving nauwelijks voor.Door zich te richten op de interne klant, gaat LeanConstruction voornamelijk over het tegengaan vanverspilling tijdens het bouwproces op de bouw-plaats. Van Lean Production is veel geleerd en haarmethoden zijn aangepast aan en toegepast in debouwindustrie.De vijf stappen van Lean Bouwen.1. Bepaal de waarde die de klant wil (value).2. Stel de werkwijze vast om deze waarde te cre?-ren (value stream).Nadat het bouwproces op basis van het ontwerp ende technische omschrijving is voorbereid, is het vanbelang dat het proces snel en soepel verloopt. Ditlukt niet door partijen tegen elkaar uit te spelen enze met contracten in het gareel te houden. Wel doorervoor te zorgen dat iedereen zijn werk kan doen en5 |De eigenaar / bewonerconsumeert onderdelenvan zijn woning en heeftdoor regelmatig onder-houd een gunstig rende-ment op het gebouwB a s i s p r i n c i p eHet basisprincipe van Lean is eenvoudig: Cre?erwaarde, voorkom verspilling. Dit is de basis voor hetTPS, het Toyota Production System. Onderdelenhiervan zijn doorontwikkeld, zoals:? 5S is een werkwijze uit de fabricerende industriewaarbij de werkplek schoon en veilig moet zijn engereedschap en onderdelen volgens vaste routinesvoorhanden zijn;? SixSigma is een methode van kwaliteitscontrole diestreeft naar minimale afwijkingen ten opzichte vanhet gestelde doel;? Poke Yoke is een methode van kwaliteitscontrole dievoorkomt dat foute tussenproducten voor verdereverwerking doorgestuurd worden;? Takt is een methode van tijdplanning om de produc-tiecapaciteit beter op de vraag af te stemmen;? Kanban: Geen voorraad (met tussenopslag) waaruitgeput kan worden, maar een minimale voorraad dieop het laatst mogelijke moment aangevuld wordt(pull door JIT, just in time delivery).A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWoningbou wcement 2006 318goede prestaties te belonen met langeduurovereen-komsten.3. Elimineer haperingen uit deze werkwijze(flow).4. Laat de werkwijze aansturen door wat de klantwil (pull), in plaats van iets te maken dat laternog verkocht moet worden.5. Voordurende verbetering.De eerste en de laatste stap zijn evident, hoezeer enhoe vaak ook hiertegen gezondigd wordt. De kernvan Lean Bouwen is het cre?ren van waarde en hettegengaan van verspilling door flow in het proces.Lean Production heeft verschillende werkwijzenopgeleverd, die met enige aanpassing ook in debouw gebruikt kunnen worden (zie kader).L a s t P l a n n e rDoor Lean te denken is de basis gelegd voor een spe-ciaal voor de bouw ontwikkelde methode, te wetenLPS, Last Planner System. Hierbij wordt het belangonderkend van de persoon die op de dag van uitvoe-ring de beslissingen neemt, de laatste planner dienog aangesproken kan worden. Niet een ingewikkel-de voorbereiding, maar goede afspraken op de werk-vloer / bouwplaats dragen het meest bij aan het cre?-ren van waarde. Problemen worden niet achterafopgelost door arbitrage of mediation, maar voorko-men door betrokkenheid en persoonlijke afsprakentussen de voorlieden van verschillende disciplines,die zich verbonden voelen omdat ze aan hetzelfdegebouw werken. In plaats van kostenreductie voor dehoofdaannemer door iedereen tegen de laagst moge-lijke prijs te laten werken, wordt op basis van vertrou-wen en afstemming de bouwtijd verkort. Dit vergrootde winstmarge en er kan meer werk aangenomenworden: meer omzet en dat ook weer tegen gunstigermarges.Verworvenheden van Lean Construction zijn inmid-dels toegepast in productieprocessen, die op de bouwlijken, zoals oliewinning (locatiegebonden) en descheepsbouw- en offshore-industrie (grote eenmaligeprojecten). De meeste werkwijzen uit de wereld vanLean liggen voor de hand en worden door toeleve-rende bedrijven vaak als vanzelfsprekend toegepast,zonder zich al te zeer om de theoretische achtergron-den te bekommeren. De juiste keuze en afstemmingvan de methoden kan tot Lean Bouwen leiden.Deze methoden worden in Nederland bestudeerden toegepast door het Lean Bouwen Initiatief.O p e n B o u w e n : o n t k o p p e l i n g e na f s t e m m i n gLean Bouwen is verstandig, echter maar een deelvan de oplossing. Ook een industrie die effici?ntvoor zichzelf is, voor de interne klant dus, en onge-wenste gebouwen maakt, zal verdwijnen. Pas als weal bouwend waarde cre?ren voor de gebruikers vangebouwen, blijft er werk (foto 8). Hoe gaat dat? Enwat levert het op?Het 45 jaar oude Open-Bouwenconcept stelt eenopdeling van de gebouwde omgeving en het daarbijhorende bouw- en gebruiksproces voor langs lijnen6, 7 | Bij een enkelvoudigerelatie tussen klant enaannemer kan de pro-ductie nog geplandworden met zekerheidop winstC a t a l o g u s b o u w e rIn Almere heeft een van de woningcorporaties eencatalogusbouwer ingeschakeld omdat deze ervaringhad met mass customization [1]. Ikea werkt samenmet de bouwer Skanska en heeft inmiddels meer dan2500 units opgeleverd [2].A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWoning bou wcement 2006 3 19van besluitvorming. Dit past goed bij consumentge-richt bouwen: de inbouw is het domein van deconsument, vermindert in waarde en wordt regel-matig vervangen. De drager is het deel van hetgebouw dat door regelmatig onderhoud moeiteloosde prijsindex bijhoudt en in waarde stijgt. Logischdat deze twee sferen uit elkaar gehouden moetenworden en dat ze dan ook door verschillende indu-strie?n geleverd kunnen worden. Dit heeft in dejaren tachtig van de vorige eeuw geleid tot vergaan-de voorstellen tot het afstemmen van de plaats ende maat der bouwdelen. Deze ontkoppeling zouook de uitvoering effici?nter maken. Gescheidendrager- en inbouwindustrie?n en hierbinnen duide-lijke grenzen tussen de verschillende disciplines endaardoor ontkoppeling van de elkaar in de weglopende onderaannemers. Efficiency op de bouw-plaats en de vraag van de ongeschoolde doe-het-zel-ver hebben geleid tot veel nieuwe hoogwaardigekoppelingen voor bedrading en leidingen. Tochblijven de faalkosten hoog. Zolang de bouw optima-liseert op de laagste prijs (er is altijd wel iemand diehet voor minder wil doen) is het risico op reparatie-werk groot. Hoofdaanneming van het totale werkdoet de grens tussen drager en inbouw vervagen, eris geen reden voor tussentijdse opleveringen en dedaarbij horende kwaliteitscontroles. Eventuele fou-ten komen pas laat aan het licht en leiden tot durereparaties. Gescheiden aanbesteding van drager eninbouw leidt tot afzonderlijke opleveringen met inieder geval een tussentijdse kwaliteitscontrole bijde oplevering van de drager. Fout op fout wordtdoorbroken, bovendien heeft het uiteindelijkegebouw een natuurlijke scheiding tussen het con-sumentendeel dat vermindert en een onroerend-goeddeel dat vermeerdert. Echter, zolang er nietnaar de consument geluisterd hoeft te worden, is ergeen reden niet op de prijs te optimaliseren en ver-andert de bouw haar gewoontes niet.G e z o n d h e i d e n g e l u kHier dient zich een interessant verschil aan tussenOpen en Lean Bouwen. `Open' streeft naar een ver-betering van het bouwproces door de noodzaak totoverleg te elimineren, verspilling wordt voorkomendoor een goede afstemming der dingen. Niet afza-gen, maar afspreken. `Lean' legt de nadruk opgoede contacten tussen de disciplines door dage-lijks overleg, verspilling wordt voorkomen doorflow, het terugdringen van overmaat, wachttijdenen overwerk, want dat is verspilling. `Open' bakentde ruimte voor de consument af, `Lean' vraagt watde klant wil en toetst hieraan iedere handeling.Vijf jaar na Gewild Wonen in Almere is consument-gericht bouwen nog steeds niet vanzelfsprekendvoor veel bouwbedrijven. De klant wordt gezien alseen verstorende, in plaats van een sturende factorin het bouwproces. Maar pas als de nood het hoogstis, zijn we bereid de aanwezigheid van de reddingte zien. Open Bouwen biedt een bruikbare orde-ning, Lean Bouwen om te leren van andere produ-cerende industrie?n. De combinatie brengt gezond-heid voor de bouw en geluk voor de gebruiker. nL i t e r a t u u r1. Gemeente Almere, Gewild Bouwen GewildWonen, Bouwexpo 2001. Almere 2000.2. SBR, Gewild wonen = gewild bouwen? De les-sen van Almere als handreiking voor consu-mentgericht bouwen. Rotterdam 2003.3. SBR, Marketing in de bouw, strategie?n engood practices voor effectieve marketing. Rot-terdam 2006.4. Seddon, John; Watch out for the toolheads.www.lean-service.com.B r o n n e n5. Womack, J. P., D. T. Jones, et al., The Machinethat Changed the World. HarperPerennial.New York 1990.6. Womack, J. P. and D. T. Jones, Lean Thinking.Simon & Schuster, New York 1996.8 |Pas als we al bouwendwaarde cre?ren voor degebruikers van gebou-wen, blijft er werk(foto: ANP)