Woontoren Amsterdam van tekton architekten. Deze 150 m hoge woontoren wordt waar-schijnlijk de komende jaren opgetrokken naast de Amsterdam Arena. Aanvankelijk leek derealisatie van dit ambitieuze project te stranden op de hoogte van de bouwkosten, dieboven de 60 ? 70 m exponentieel stijgen. Maar door niet de grondopbrengst maar hetgebruik te optimaliseren, is het plan wel financieel haalbaar geworden.Beeldmateriaal: tekton architecten, AmsterdamA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 1999 1 7WOONTORENSIN DELIFTWonen in hoogbouw is onmiskenbaar weer in op-mars. Het grote verschil met de jaren zestig is dat eraan wonen in hoogbouw toen vaak een negatievemotivatie ten grondslag lag. Door de woningnoodhadden met name de lagere inkomensgroepenweinigkeusopdewoningmarkt.Enhetvolledigdooroverheid en corporaties gestuurde aanbod van goed-kope sociale woningbouw bestond nu eenmaal vooreen groot deel uit galerijflats in systeembouw.De woontorens die in de jaren tachtig en negentigzijn gebouwd, hebben ten opzichte van deze galerij-flats een enorme kwaliteits- en prijssprong gemaakt.En het wonen in (nieuwe) hoogbouw heeft navenantaan status gewonnen. Van de onderste regionen vande woningmarkt heeft hoogbouw zichzelf in kortetijd opgewerkt naar het top-segment. Een apparte-mentineenluxe-woontorenbetrekjeanno1999nietbij gebrek aan beter maar kies je uit overtuiging,omdat je het voor een specifieke samenlevingsvorm,leefstijl of levensfase de meest aantrekkelijke woon-vorm vindt.A a n t r e k k i n g s k r a c h tDraagkrachtigejongerenwordenaangetrokkendoorde glamour en privacy van een appartement dat uit-torent boven het stadsgewoel. Ouderen kiezen veelalvoor hoogbouw in verband met de sociale veiligheid.Zij geven de voorkeur aan de onderste verdiepingenvanwege het contact met de straat en de mogelijk-heid om bij calamiteiten nog de trap te kunnennemen. Het idee dat hoogbouw alleen aantrekkelijkis voor yuppies en senioren strookt echter niet metde werkelijkheid. Bij recent onderzoek onder bewo-ners van hoogbouw in Rotterdam [1] bleek datmensen van middelbare leeftijd (35 ? 55 jaar) veertigprocent van de hoogbouw-huishoudens uitmakentegen dertig procent jongeren en eenzelfde percen-tage zogeheten `empty nesters'. Wel bevestigt ditonderzoek het gangbare beeld dat hoogbouw vooralbewoond wordt door ??n- en tweepersoons huis-houdens(vijftig,respectievelijkdrie?ndertigprocent)en nauwelijks door gezinnen met kinderen.Het succes van hoge woongebouwen hangt zowel afvan de aantrekkingskracht op (potenti?le) bewonersals van de maatschappelijke acceptatie door niet-bewoners. De aantrekkelijkheid voor bewonerswordt in belangrijke mate bepaald door de locatie.Dat wil zeggen de kwaliteit van de directe woonom-geving, het uitzicht over stad, natuur of water, debereikbaarheidperopenbaarvervoerenauto(veilige,overdekte parkeergelegenheid) en de nabijheid vanwerk, winkels, uitgaansgelegenheden en culturelevoorzieningen. Uiteraard speelt ook de kwaliteit vanHoe hoger,hoe duurderEgbert KosterZien we aan de enekant dat grote woon-gebouwen uit de jarenzestig leegstand kennen en hier en daar worden gesloopt. Aan de andere kantworden er op grote schaal nieuwe woontorens gebouwd, en niet alleen inonze grote steden. In dit nummer van Cement werken we twee recente voor-beelden uit van grote woongebouwen: de toren aan het IJ en de studenten-huisvesting in Utrecht. Zullen deze nieuwe gebouwen succesvoller zijn danhun voorgangers uit de jaren zestig? Rudy Uytenhaak, architect van het stu-dentencomplex in Utrecht en Gerrit Lageman, die als directeur van Delta roAbetrokken is bij de ontwikkeling van een 150 m hoge woontoren inAmsterdam, spreken zich uit over de criteria voor succesvolle grote woonge-bouwen. Bewoners moeten zich met een gebouw kunnen identificeren. Nietalleen de kwaliteit van de omgeving en de kwaliteit van het gebouw zijn daar-voor belangrijk. Ook saamhorigheidsgvoel onder de bewoners en een geva-rieerd gebruik kunnen bijdragen aan succesvolle hoogbouw.het woongebouw zelf een belang-rijke rol. De ervaring leert dathoogwaardige architectuur bij-draagt aan de verhuursnelheidvan hoogbouw-appartementen.Een fraai en herkenbaar vormge-geven woontoren biedt bewonersde mogelijkheid om zich met hetgebouw te identificeren.I d e n t i f i c a t i eVolgens architect Rudy Uyten-haak is een herkenbare identiteiteen belangrijke voorwaarde vooreen succesvol beheer van grotewoongebouwen. Uytenhaak: `Bijlaagbouw identificeert een be-woner zich met zijn eigen huis enin geval van een groot, collectiefwoongebouw ? als het goed is ?met het hele bouwvolume. Alsbewoner identificeer je jezelf nietmeteenverenigingvaneigenarenofeenhuismeester.Vooreengoedbeheer is het van belang datmensen trots zijn op hun woning.Daarom moeten zij zich met hunwoongebouw kunnen identifice-ren.'Een tweede succesfactor, die nauw met de moge-lijkheid tot identificatie samenhangt, is in de ogenvan Uytenhaak een vorm van saamhorigheidsgevoelonder de bewoners. Uytenhaak: `Zo'n saamhorig-heidsgevoel van "wij met z'n allen" kom je bij woon-gebouwen in Nederland zelden tegen. Het ligt hiergevoelig om een woongebouw voor ??n bepaaldebewonerscultuur te bestemmen, omdat iedereenbang is voor sociale segregatie. Maar in de LakeshoreDrive appartementen van Mies van der Rohe inChicago kun je zien hoe waanzinnig goed zo'n con-dominiumsfeer werkt. Bij de studentenwoningen inDe Uithof (zie blz. 14 t/m 19 en 24 t/m 31) heeft dewoningbouwvereniging automatisch te maken met??n selecte cultuurgroep. Dat zal het gebruik enbeheer van dit complex, denk ik, zeker ten goedekomen.'De maatschappelijke weerstand tegen hoogbouwwordt volgens J. Klerks, voorzitter comissie `hoog-bouw en filosofie' van de International Council onTall Buildings and Urban Habitat, steeds minder.De hoogte van een gebouw moet een maatschappe-lijk geaccepteerde reden hebben, omdat torens,aldus Klerks, door hun hoogte en omvang de neiginghebben bij het publiek sterke positieve of negatievereacties op te roepen. De maatschappelijke accep-tatie van hoogbouw houdt naar zijn mening recht-streeks verband met de stedenbouwkundige situering.A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pW o n i n g b o u wcement 1999 18De 150 meter hoge Woontoren Amsterdam zal van ver buitenAmsterdam te zien zijn. Omdat de omringende bebouwing, waar-onder de 77 meter hoge Arena, een aanzienlijk deel van de torenaan het zicht zal onttrekken, hebben de ontwerpers van tektonarchitekten het principe van pars pro toto toegepast: de kleinere ele-menten waaruit de toren bestaat, stellen degene die er slechts eendeel van ziet in staat om zich een voorstelling van de gehele torente maken.De toren is verticaal opgedeeld in drie zones. De zes onderste en driebovenste bouwlagen krijgen een publieke functie. Tussen publieks-functies komen 37 woonlagen met in totaal 250 appartementen.De toren heeft een kruisvormige plattegrond. Elke `poot' biedt perverdieping plaats aan twee appartementen van 100 m2 met eenkoopsom van circa 350.000,- . Kopers zullen de mogelijkheid krij-gen om twee appartementen horizontaal of verticaal te koppelen.(Lageman: `Als je twee appartementen verticaal gaat koppelen meteen vide aan de gevel kun je op 100 meter hoog een 5,5 ? 6 meterhoge woonkamer maken. Dat is echt uniek want dan kan je echtnaar beneden kijken.') Voor de gestapelde doosconstructie zalgebruik worden gemaakt van (vanuit de kern te plaatsen) tunnel-bekistingen. De `open' kern, die geen stabiliteitsfunctie heeft, ont-vangt daglicht van buiten.De gevels zijn ontworpen als een continue, niet door herkenbarewoonlagen gesegmenteerde structuur. De niet-dragende, v-vormigekopgevels van de `poten' zullen worden opgetrokken uit geribbeldebetonpanelen. Door de op verschillende (soms ongebruikelijke)hoogtes gesitueerde vensters kunnen de in principe identiek inge-deelde appartementen zich van elkaar onderscheiden door uitzichten lichtinval. Een in de noordgevel opgenomen lift met glazen cabi-ne ontsluit de publieksvoorzieningen in de top van de toren.`Pars pro toto' elementen grijpen in elkaar. Hierdoor is de toren op groteafstand gefragmenteerd in schaduw en licht.WoontorenAmsterdam:opbouw vande gevel.Woonto ren Amsterdam: par s p ro totoOp basis van hoogte, slankheid en huurprijs onder-scheidt Klerks [2] drie categorie?n woontorens dieelk hun eigen maatschappelijke acceptatie hebben.De eerste categorie, waar hij onder andere de woon-torens in het centrum van Rotterdam toe rekent,betreft de slankste en hoogste woontorens (meer dandertig bouwlagen) met de duurste appartementen.De maatschappelijke acceptatie van de grote hoogtevan deze torens komt, volgens Klerks, voort uit hetfeit dat zij symbool staan voor stedenbouwkundigecentraliteit. De tweede categorie woontorens zijn debuiten het stadscentrum gesitueerde woontorensvanruimtwintigbouwlagen.Zijontlenenhunaccep-tatie aan het feit dat zij voor een grootschalig gebiedals een stedenbouwkundige landmark fungeren. Dederde categorie betreft op zichzelf staande woonge-bouwenmetminderdantwintigbouwlagenwaarvande stedenbouwkundige functie dikwijls niet hele-maal duidelijk is. Maar gezien de geringe hoogte isdit, aldus Klerks, niet echt bezwaarlijk.W o o n t o r e n A m s t e r d a mDe belangrijkste rem op de ontwikkeling van steedshogere woongebouwen wordt niet gevormd doorpolitici of stedenbouwkundigen maar door de opgrote hoogte snel oplopende bouwkosten en woon-lasten. Woontorens hoger dan 75 meter zijn inNederland letterlijk op de vingers van een hand tetellen. In het centrum van Rotterdam staan, omprecies te zijn, drie woontorens van ruim 100 meterhoog en daar komen binnen afzienbare tijd nog twee`hoogtegenoten' bij. Verder ziet het er niet naar uitdat er in de nabije toekomst op grote schaal hogergebouwd zal gaan worden. Boven de 60 ? 70 meterneemt de benodigde capaciteit en omvang van detechnische installaties en het verticaal transportexponentieel toe. De modale Nederlandse wooncon-sument lijkt vooralsnog niet bereid de hieruit resul-terende woonlasten voor zijn rekening te nemen.De spreekwoordelijke uitzondering die de regelbevestigt is de 150 meter hoge Woontoren Amster-dam van tekton architekten, die zeer waarschijnlijkde komende jaren naast de Amsterdam Arena zalworden opgetrokken. Aanvankelijk leek de realisatievan dit ambitieuze project inderdaad te stranden opde hoogte van de bouwkosten. Verschillende pro-jectontwikkelaars zijn de afgelopen jaren tot de con-clusie gekomen dat de realisatie van deze toren,binnen de door de gemeente gestelde voorwaarden,commercieel niet haalbaar was. Delta roA (eensamenwerkingsverband van drie grote Amsterdam-se woningcorporaties* dat zich bezighoudt metgrootschalige projectontwikkeling) en Smit's Bouw-drijf (SBB) hebben afgelopen zomer echter een planontwikkeld dat financieel wel haalbaar is.H e l i c o p t e r d e kDat dit `alternatieve' plan binnen dezelfde rand-voorwaarden wel financieel haalbaar is, houdtvolgensDeltaroA-directeurGerritLagemanverbandmet het feit dat Delta roA als ontwikkelaar geenwinstoogmerkheeftenookgeenverkooprisicoloopt.Lageman: `Het probleem bij de ontwikkeling vanbouwplannendieeenaantaljarenlopen,isdatjenor-maliter een fors percentage verkooprisico moetincalculeren. Maar wij hebben voor dit project, naastSBB, twee corporaties als risicodrager die eventueleniet-verkochte woningen zelf in beheer kunnennemen. Bij deze toren hebben wij er bovendienbewust voor gekozen om niet de grondopbrengstmaar het gebruik te optimaliseren. Daarom zijn deonderstevijf?zesverdiepingengereserverveerdvooreen museum voor alle culturen die in de Bijlmer-meer vertegenwoordigd zijn. Dit zogenoemde`Beeldverzamelgebouw' is een gezamenlijk initatiefvan de Artotheek Zuidoost en het Tropeninstituut.Bovenin is ruimte gereserveerd voor een restauranten een stedenbouwkundig informatiecentrum.'Voor dat informatiecentrum denkt Lageman aan hetdoor wateroverlast getroffen ArchitectuurcentrumAmsterdam, Arcam. Lageman: `Bovenin de toren zalhet in ieder geval geen last hebben van overstro-mingen. Als de gemeente kiest voor deze publiekevoorzieningenkrijgtdestadmindergrondopbrengstmaar wel een betere toren. Als het museum nietdoorgaat, verhuren we de onderste verdiepingengewoon als winkel. Winkelruimte levert meer op ensluit naadloos aan op het Woonwinkelcentrum datnaastdetorenkomt.Ensteldatwijwinstgaanmakenop de koopwoningen ? wat in feite de normale gangvan zaken is bij koopwoningen ? dan zetten wij diewinst in bij de vernieuwing van de Bijlmer waarbijwij heel intensief zijn betrokken.'Dat bouwen boven de 70 meter duur is, ondervondLageman aan den lijve toen hij de ontwerptekenin-gen voorlegde aan de brandweer. Lageman: `HetBouwbesluit geldt tot 70 meter, dus boven de 70meter bedenkt iedereen ter plaatse wat de eisen zijn.De Amsterdamse brandweer wil dat boven de 70meter alle ruimten ? ook de woningen ? wordengesprinklerd. Ik heb inmiddels bedacht om in plaatsvan sprinklers in de woningen op het dak van detoren een helicopterdek te maken, zodat bewonersin geval van brand altijd naar boven kunnenvluchten. Alleen weet ik nog niet of Schiphol en debrandweer het daar mee eens zijn.'L i t e r a t u u r1. Wonen in de wolken / sky-high living, een uitga-ve van het City Informatiecentrum Rotterdam,April 1998. pagina 70-77.2. ibid. sA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 1999 1 9De ervaring leertdat hoogwaardigearchitectuurbijdraagt aan deverhuursnelheidvan hoogbouw-appartementen.* Nieuw Amsterdam, Patrimonium en Zomers Buiten waarvan Patrimonium en Zomers Buiten in dit project als aandeelhouderparticiperen.