C o n s t r u c t i e & u i t v o e r i n gWo n i n g b o u wcement 2001 8 51De kern van het W&R-concept(voorheen WaardeRiant wonin-gen geheten) is een gestandaardi-seerd en geoptimaliseerd bouw-proces. Dat gietbouw hiervoor debasis is, hoeft niemand te verba-zen. HBG Woningbouw heeftruime gietbouwervaring en eigengietbouwmaterieel. In een marktwaarin de projectomvang kleineren kleiner wordt, is een hogebezettingsgraad van het durematerieel een eerste vereiste omprojecten concurrerend te kun-nen uitvoeren. Het koppelen vanprojecten tot ??n bouwstroom,voorkomt kostbare stilstand.R e f e r e n t i e e n o p t i e sW&R is meer dan gietbouw; hetis een intelligente oplossing voorde complexe logistiek van bouw-projecten. Voor de minutieuzeanalyse van het totale bouwprocesis een referentiewoning ontwor-pen, die volledig is getekend,gespecificeerd, gecalculeerd engepland. Een rechttoe-rechtaaneengezinswoning in een rij. Letwel: geen standaardwoning, maareen referentiewoning! Opdracht-gever en architect zijn vrij af-wijkend te ontwerpen. Voor elkproject wordt bekeken welkeopties er zijn ten opzichte van dereferentiewoning. Deze afwijkin-gen worden gecalculeerd. Zo ont-staat een transparante en snelleprijsvorming. Het project begintniet zoals bij traditionele bouw bijnul, maar bij de bekende referen-tie.Er bestaat een keuzelijst voorgestandaardiseerde opties zoalsdakkapellen, erkers, een dakover-stek enzovoorts. Hiervan zijn deprijzen bekend. Opties die hier-van afwijken, moeten alsnog wor-den gecalculeerd.Vooraf wordt letterlijk niets uit-gesloten. De enige harde voor-waarde is dat het maakbaar moetzijninhetvasteproces,dusmaak-baar in gietbouw. Dat betekentook dat W&R niet in de markt isvoor een kleinschalig project vanenkele vrijstaande woningen enook niet voor een groter projectwaarin elke woning apart is ont-worpen. Variatie is prima, maarordening is onontbeerlijk.Daarbij moet worden bedacht datvoor een casco van dragende wan-den en vloeren gewoonlijk een setvan vier tunnelbekistingen wordtingezet. Een projectomvang vantwintigwoningenisdanwelonge-veer het minimum.Dankzij de filosofie dat het bouw-systeem geen projecten maaktmaar producten, kan het beginselvan co-making ver worden door-gevoerd. Werken met vaste toele-veranciers en onderaannemersheeft belangrijke voordelen. In deeerste plaats het kostenvoordeel.Mass-customization in de praktijkW&R koppelt projecten totbouwstrooming. J.H. K?hne, ENCI Marketing, `s-HertogenboschTien jaar geleden kwam HBG Woningbouw met het W&R-concept op demarkt. W&R was bedoeld om te voorzien in betaalbare, ruime eengezins-woningen binnen het goedkope marktsegment. Op basis van gietbouw waseen gestandaardiseerd bouwproces gemaakt, waarin vaste toeleveranciers enonderaannemers een belangrijke rol spelen voor leereffecten en inkoopvoor-delen. Door het koppelen van projecten tot een bouwstroom, werd de nodigecontinu?teit verkregen.Wie denkt dat hier sprake is van een ouderwets star bouwsysteem met weinigruimte voor individuele architectuur en koperswensen, vergist zich. Het procesis gestandaardiseerd, niet het product.P r o j e c t g e g e v e n sH i m s t e r h o u t i nD r a c h t e nstart en einde bouw:oktober 1999 en augustus 2000.projectomvang:42 woningen.aantal woningtypen:2 (foto 2 en 3).dubo/milieumaatregelen:10 autark-woningen.opdrachtgever:HBG Bouw en Vastgoed.architect: J&S Architecten, Boxtel.1 | In uitvoering:tunnelbekistingC o n s t r u c t i e & u i t v o e r i n gWo n i n g b o u wcement 2001 852Erkanopbasisvanjaarcontractenworden gewerkt, met een gega-randeerd productievolume. Ver-volgens zijn er voordelen inproductkwaliteit. Van co-makerswordtverwachtdatzemeedenkenen -ontwikkelen. Dat kan ookomdat?metuitzonderingvanhetcasco ? zoveel mogelijk gebruikwordt gemaakt van geprefabri-ceerde producten zoals funde-ringsbalken en binnenspouw-bladen.C o n s u m e n t g e r i c h t ew o n i n g b o u wDe ontwikkelingen in de woning-markt zijn aan W&R niet voorbij-gegaan. Was aanvankelijk kost-prijsverlaging de drijfveer, thanswordt dat gecombineerd met devervulling van individuele woon-wensen.Bijaanvangwashetbouwsysteemgericht op het lagere marktseg-ment in de woningbouw. De ge-kozen referentiewoning, een rij-tjeshuis, was daarvan de afspie-geling. De grote vraag van de afge-lopen jaren ging onmiskenbaaruit naar duurdere woningen, metmeer individualiteit: twee-onder-??n kap, geschakeld, vrijstaand.Niet zelden werden ook bij W&Rwoningen voor het duurdere seg-ment gebouwd. Daarom is eentweede referentiewoning ge?ntro-duceerd, een twee-onder-??n kap-woning, die in woonruimte en ?kwaliteit boven referentie 1 isgepositioneerd.In deze tweede referentiewoningisbijvoorbeeldstandaarddeanker-loze spouwwand als woning-scheiding opgenomen.Met deze twee referenties isgekozen voor een breder markt-segment. Bij deze keuze past ookeen nieuwe manier van commu-niceren met opdrachtgevers enkopers. Zo startte HBG onlangsin Houten een pilot-project vol-gens de nieuwe marktbenade-ring. Na de keuze voor een be-P r o j e c t g e g e v e n s P a l l a d i u mi n H o u t e nstart en einde bouw:augustus 2000 en juni 2002.projectomvang:433 waarvan 200 W&R.aantal woningtypen:7 binnen W&R.verkoopprijzen:circa f. 300.000 ? f. 725.000.speciale voorzieningen, dubo, beeldkwaliteit:uitgebreide optielijst bij 2-onder-1 kap woningen, verwarmingssysteem metwarmtepompen, aantal woningen PV-panelen.opdrachtgever:HBG Bouw en Vastgoed en AWH (Alg. Woningbouwvereniging Houten).architect:Pieter Weeda en Klunder architecten.2 en 3 |Twee verschijnings-vormen op basis vanhetzelfde basis-casco,project Himsterhout inDrachtenfoto's: Harry D' fotografie,LeeuwardenC o n s t r u c t i e & u i t v o e r i n gWo n i n g b o u wcement 2001 8 53paald woningtype in een project,krijgen kandidaat-kopers een `op-tiewoonboek'. Hierin wordt eenaantal plattegronden aangebodenmet mogelijkheden voor uitbouw(achter en opzij), opbouw (dak) enzelfs naar beneden (kelder).Deze ruimtebepalende keuzesvormen de basis voor het koop-contract en vallen dus niet onderde voor kopers altijd zeer onvoor-delige meer- en minderwerkrege-ling. In zeldzame gevallen vragenkopers om opties die niet wordenaangeboden. Uit ervaring blijktdat kopers doorgaans niet belustzijn op het idee alles zelf te willenuitzoeken. Mensen die dat welwillen besluiten meestal tot bou-wen in individueel opdrachtge-verschap.5 | Details buitenwand enspouwmuur als woning-scheidende wand,aansluiting eersteverdieping en dakdetail4 | Palladium, plattegrond woningtype 2/1 kapC o n s t r u c t i e & u i t v o e r i n gWo n i n g b o u wcement 2001 854O n t w i k k e l i n g e nOp het gebied van communicatie,marktstrategie en bouwtechniekzijn verschillende ontwikkelin-gen aan de gang. Enkele wordenkort toegelicht.1. Ankerloze spouwwandenIn toenemende mate worden wo-ningscheidende muren als anker-loze spouwwanden uitgevoerd.Hierdoor verbetert de geluidsiso-latie tussen woningen aanzien-lijk. De aanvankelijk gekozen op-lossing (ongelijke wanddiktes,??n spouwblad gewapend en ??nongewapend) bracht veel extrawerk met zich mee in wapeningen kopschotten. Nu is een oplos-sing ontwikkeld met ??n zwaar-dere gewapende wand die eenaantal beuken met ongewapendespouwwanden kan stabiliseren.2. Flexibeler tunnelbekistingTunnelbekistingen worden perproject aangepast op de gewenstebeukmaat. Binnen de set van viertunnels kunnen verschillendebeukmaten worden gekozen, zo-dat variatie in woningtypen kanworden uitgevoerd of zelfs twee-beukigewoningen,meteenbredeen een smalle beuk. Het wijzigenvan de beukmaat tijdens een pro-ject lukt niet binnen de dagcyclusvan gietbouw en verstoort te veelhet ritme.Maar ook hier staat de ontwikke-ling niet stil: samen met de toele-verancier voor de bekistingen iseen techniek ontwikkeld waar-mee de wijziging van beukmaatwel binnen de dagcyclus kanworden uitgevoerd. Deze tech-niek wordt binnenkort op eenproject in Hoofddorp toegepast.3. Gestapelde woningenTot nu toe richt W&R zich exclu-sief op grondgebonden woningen.Studies zijn vergevorderd om ookeen bouwstroom voor gestapeldewoningen te ontwikkelen.4. Scheiding drager-inbouwEen verdergaande industrialisatiemaakt meer individualiseringmogelijk. Scheiding van drageren inbouw is daarop het ant-woord. Ervan uitgaande dat dedragerlevensloopbestendigis,kande inbouw na korte of lange tijd(drastisch) worden vernieuwd.Deze scheiding maakt het verdermogelijk de casco's horizontaal tebouwen (tunnelbekistingen vol-gen een horizontale routing doorhetproject)endeinbouwverticaal(bijvoorbeeld per woning alle tegebruiken materialen in ??n con-tainer).Hetcascozalinhogemateleidingloos zijn. Dit verlegt dedeadlines voor het beslissen overinbouwzaken naar een later tijd-stip, wat gunstig is voor de toe-komstige bewoners.5. 3D presentatiesKandidaat-kopers blijken dikwijlsveel moeite te hebben tekeningente lezen en zich een realistischevoorstelling te maken. Om daar-aan tegemoet te komen wordteen CAD-systeem ontwikkeld omruimtelijkevoorstellingeninbeeldte brengen van de ruimtebepa-lende opties die voor een woningworden aangeboden.S l o tW&R is inmiddels met een pro-ductie van duizend woningen perjaar een serieuze speler op demarkt. In het bouwconcept is delogistieke betrouwbaarheid vangietbouw gekoppeld aan de voor-delen van co-makership en trans-parante prijsvorming. Een strikteordening van de informatie-stroom maakt de flexibiliteit be-heersbaar: er zijn veel keuzesmogelijk, maar ze moeten op tijdgemaakt worden. Improvisatie isuitgesloten. Gezien de technischeen organisatorische ontwikkelin-gen binnen de organisatie, zal demarktpositie verder groeien. 6 | Realisatie projectPalladium in HoutenTabel 1 | Prijsopbouw W&R-aanpak, uitgaande van de referentiewoning metgestandaardiseerdeopties; 18 woningen in woningtype Xreferentie 2000 f. 104 500,--kopgevelaandeel (6 woningen per blok) f. 800,--referentie op locatie f. 105 300,--grondwerk f. 400,--drainage f. 350,--bredere beuk f. 1 750,--diepere woning 1 m f. 4 000,--ankerloos f. 2 500,--erker f. 7 500,--verdiept voegwerk f. 2 000,--duurdere gevelsteen f. 2 500,--groot overstek (500 mm) f. 4 500,--locatie-voorzieningen f. 1 750,--gemetselde berging i.p.v. hout f. 3 500,--totaal meerwerk posten f. 30 750,--10% over meerwerk f. 3 075,--totaalprijs woning f. 139 125,--prijsstijging 6% f. 8 347,50--prijs 2001 f. 147 472,50--totaal project (18 woningen) f. 2 654 505,--