C o n s t r u c t i e & u i t v o e r i n gWo n i n g b o u wcement 2001 8 69Sociale bouwmaatschappijen zor-genafentoevoorconsistentehoe-veelheden, appartementen wor-den sinds kort veelvuldig opde markt gebracht en de zoge-noemde verkavelingen, waarbijenige tientallen rustiek gelegenloten verkocht worden aan even-veeleigenaars,dieelkhundroom-huis laten optrekken (met hettypischVlaamselappendekenvansmaken en stijlen tot gevolg),blijven succesvol, maar bestu-deerdeontwikkelingenvangrond-gebonden woningen zijn inVlaanderen eerder uitzonderingdan regel. Sociologen zullen wij-zenopdelokalevolksaard,diedic-teert dat zuurverdiende spaarcen-ten moeten worden geconver-teerd op het platteland in eenallerindividueelste expressie vanhet idioom `wonen', waarbij hetzelfbeschikkingsrecht en heteigen gelijk veel hoger geschatworden dan elke architecturale,stedenbouwkundige. ecologischeof sociale besogne. Wie zich in-schrijft in een groter project, zalwel de middelen niet hebben ofmist elke avontuurlijkheid omzelf te bouwen.Projectontwikkeling in Vlaande-ren is denken ?n doen voor eenluie of bange consument, die eenhapklaar product verkiest bovende onzekerheid van een egocen-trisch bouwverhaal. In elk gevalmoet ook de notie `grootschalig'worden gerelativeerd; binnen deVlaamse context van individueelbouwen wordt elke kleine fractievan bijvoorbeeld een NederlandsVinex-project snel als grootscha-lig beschouwd.B i n n e n s t e e d s w o n e nBovenstaande (ongenuanceerde)schets van residenti?le nieuw-bouw in Vlaanderen suggereertook dat binnenstedelijke koopwo-ningprojectennogveelzeldzamerzijn. Nochtans wordt de grootsteoperatie momenteel in een staduitgevoerd, in Brugge. Niet be-paald een grootstad, eerder eenprovincialistisch nest, waar eenmiddeleeuwsstratenpatroonvoor-al in de negentiende eeuw histo-riserend ingevuld werd. Trapge-vels en pannendaken waren denorm en slechts sinds kort wordthedendaagse architectuur uit detaboesfeer gehaald. Toch is dewoonkwaliteit duidelijk aanwezigenbegeerd,maardiemoetweleendagelijkse overlevingsstrijd leve-ren tegen de wereldwijde toeristi-sche zondvloed: jaarlijks wordendrie miljoen bezoekers ontvan-gen en in 2002 (Brugge is dansamen met Salamanca CultureleHoofdstad van Europa) wordt eendubbel aantal verwacht, Anderestadsvluchtoorzaken spelen hiernatuurlijk ook; de globale gezins-verdunning vult alle beschikbarewoonunits op en ondanks specta-culaire grondprijsstijgingen blijfthet huisje-tuintjeconcept buitende stad een populair alternatief.Het Brugs stadsbestuur onder-kende dit probleem en wierp een??n hectare grote site in het hartvan de stad op de markt. Dit Pand-reitje-terrein kwam rond 1990 vrijtoen de gelijknamige gevangeniseennieuwevestigingkreegaandeBrugserand.Tochduurdehetnogtot 1997 vooraleer radicaalgekozen werd voor een woonpro-gramma, dat het onderwerp werdvan een nationale architectuur-wedstrijd. Het gelauwerd ont-werp van de Antwerpse architec-ten Peter Haverhals en FrankHeylen werd in 1998 de basis vaneen tweede wedstrijd, dit keervoor ontwikkelaars-investeerders.IBC Vastgoed (nu onderdeel vande Heijmans-groep) won en werdbouwheer van 75 hedendaagse't Pandreitje te BruggeTerras, tuin, torens, thuisF. Canfyn, IBC Vastgoed, ZaventemGrootschalige koopwoningprojecten komen in Vlaanderen zelden of nooitvoor. Daarvoor zijn allerlei redenen aan te wijzen. Toch lukt het af en toe suc-cesvol aan projectontwikkeling te doen. Bijvoorbeeld in Brugge, waar de loka-le overheid op tijd heeft ingezien dat een stad slechts levendig blijft, als er ookmensen wonen.1 | Hoogwaardige stads-appartementen in eenhistorische omgeving.In een belendendezijstraat bevindt zich eenspeciaal voor de verkoopvan dit project tot woon-winkel ingericht pandC o n s t r u c t i e & u i t v o e r i n gWo n i n g b o u wcement 2001 870woningen met tuin en/of grootdakterras, ingeplant op eenondergrondserotatieparkingvoorruim tweehonderd auto's (foto 1).I n s t a p k l a r e w o o n u n i t sHet unieke karakter van deze ope-ratie in de kern van een toeristischcentrum ?n een woonstad is nuwel duidelijk. Het betreft immerseen voor Vlaamse normen groot-schalige residenti?le ontwikke-ling op een topligging, waarbijmoderne instapklare woonunitsworden gebouwd met een hogedichtheid(90/ha),voorklantendiedoelbewust voor het stedelijklevenkiezen(fig.2).Eigenlijkisditproject de lakmoesproef voor dedoor de overheid gepropageerdetrend,diehet`terug-naar-de-stad'-concept aanprijst en de vluchtnaar het suburbane platteland wilomdraaien in een beweging naarde historische focus van wonen,werken en winkelen, van cultuur,horeca en recreatie. Als het Pand-reitje-projectnietlukt,endusgeenbewoners vindt, kan Vlaanderenhet wellicht schudden met zijnstedelijke herinvulling.P a r k e e r g a r a g eBegin 2000 werd gestart met debouw, in de zomer van 2002 zalopgeleverd worden. Eerst werd deondergrondseparkeergarage(150x 32 m2) uitgevoerd. Het dak vandeze constructie is ook de basisvan de meerderheid van de wo-ningen, hoewel het inplantings-rastervandezewoningennietkoncorresponderen met het struc-tuurraster van de parking. Daar-om werd de dakplaat enerzijdsverzwaard, zodat overal `gedra-gen' kon worden, en anderzijds??n meter onder het maaiveld ver-diept, zodat een niemandslandvoor leidingen en voor een vol-doende dikke laag teelaarde in detuinzones ontstond. Beide maat-regelen, verzwaren en verdiepen,waren eigenlijk niet evident. Hetfreatisch oppervlak zit vlak onderhet maaiveld en de omgevende(historische) gebouwen kunnenelke minieme grondverschuivingniet zonder schade overleven. Dediepte van de bouwput (5 meter)noodzaakte dus een aanzienlijkegrondwaterverlaging. Om de in-vloed hiervan te beperken, werdgeopteerd om de bouwput langsdrie zijden (twee korte en ??nlange) te omsluiten met een terugte winnen damwandscherm (typeAZ) van 8 m diep, wat een zeersuccesvolle methodiek is geble-ken.Zowel de parkeergarage als debuiten de parkingzone gelegenwoonunits zijn op in de grondgevormde palen met dubbelegrondverdringing gefundeerd.Depalen onder de parking hebbeneen lengte van 12 meter, zijn goedvoor een nuttig draagvermogenvan 600 kN en kunnen een trekvan 200 kN opnemen. Zij moetenimmers op trek werken om deparkingconstructie te stabiliserenen te verankeren in de periode datde bemaling wordt stopgezet ende te bouwen woningen nog nietvoor tegenwicht zorgen.D r a a g r a s t e rVanaf de paalkoppen en het par-keerdak wordt de laatste metervan de funderingsfunctie overge-nomen door balken, die zowel hetdraagraster van de woningen vor-men als de kruipkelders en detuinzones afbakenen. Hier steldezich een interessant uitvoerings-probleem; op de lengte-as van hetterreinzitimmerseenhellingvan80 cm of 0,5%, die moest wordenopgevangen in de parking en inhet grondvlak van de woningen.In de garage werd geopteerd vooreen continue helling van 5% vandak en vloer. De woonunits wer-den ingeplant op vijf `plateaus',met telkens een hoogteverschilvan 20 cm.Dit betekende dat alle dwarse fun-deringsbalken een verschillendehoogte van ongeveer een meterhadden en dat alle langse funde-ringsbalken geen evenwijdigeonder- en bovenzijde hadden.Kortom, geen twee funderings-balken waren identiek. Tevensmoesten in bepaalde balken uit-sparingen op welgedefinieerdeplaatsen voorzien worden, zodatde dakplaat van de parking konafwateren, nutsleidingen binnen-gebracht konden worden en rio-leringsbuizen continu kondenverlopen. Toch is de aannemererin geslaagd alle funderingsbal-ken zonder fout en op de bouw-plaats(!)teprefabricerenendroogte monteren. Meer nog, hoewelgeen enkele woning identiek isqua grootte en hoogte of quagrootte van tuin, dakterras envides, hoewel door de architectengekozen is voor een artisanaal,handmatig bouwproc?d? (allewanden zijn gemetseld!, foto 3)met zeer klassieke materialen(anderhalf miljoen gevelstenen,Priv?-tuinenOpenbaar groenWoning(en)DakterrasAuto verkeerVoetgangers-fietspad2 | Terras, tuin, torens, thuis;marketingslogan voor ditvoor Vlaanderen uniekeproject.De prijzen van de 75appartementen vari?renvan 86000 Euro (62 m2)tot 353 750 Euro (207 m2);voor Nederlandse begrip-pen uiterst lage verkoop-prijzenC o n s t r u c t i e & u i t v o e r i n gWo n i n g b o u wcement 2001 8 71zinken daken, Braziliaanse por-fier voor dekstenen, dorpels enbestrating,...), toch heeft de aan-nemer, in nauw overleg met alleontwerpers, heel wat bouwcom-ponenten kunnen prefabriceren,zodat bijna in alle weersomstan-digheden kon worden doorge-werkt en de bouwtiming maxi-maal kon worden gerespecteerd.O r g a n i s a t i eOmdat IBC Vastgoed alle wonin-gen simultaan wil opleveren in2002, zodat de eerste bewonersniet op een werf moeten bivakke-ren, en omdat het onmogelijk iste voorspellen welke woningeneerst zouden worden verkocht (inVlaanderen is een project `oprisico'reedssuccesvolals50%vande producten verkocht is bij devoorlopige oplevering en 100%binnen het jaar erna), moet hetbouwproces zo worden georgani-seerd dat alle activiteiten continukunnen verlopen en elkaar opvol-gen. Daarom worden de wonin-genvirtueelopgedeeldinclusters,die achtereenvolgens hun funde-ring, hun open ruwbouw, hungevelsluitingen, hun dak, huntechnische uitrusting en hun af-werking krijgen met een tijdsver-schil, dat op het einde van de ritnaar nul moet zijn gebracht. Metandere woorden, na een half jaarwerf werden aan de ene zijde vande site nog funderingsbalken ge-monteerd, terwijl aan de anderezijde reeds pleisterwerk werd uit-gevoerd, en in de zomer van 2002moeten alle woningen afgewerktzijn terwijl de buitenaanleg vanstraten en pleinen wordt gefina-liseerd. Het co?rdineren van deindividuele planning van 75woonunits binnen een globaleplanningmeteencollectieveople-veringsdatum is en blijft de uit-daging van deze werf.U n i e kHet Pandreitje-project `terras,tuin, torens, thuis' is een uniekproject. Uniek door zijn attrac-tieve ligging, door zijn innova-tievekarakteralsbinnenstedelijkeinbreiding, door zijn voor-beeldfunctie als poging om destadsvlucht om te keren met eenhedendaags kwalitatief woonaan-bod. Uniek ook door zijn eenma-ligheid. Het concept is zo verbon-den met de locatie zelf en depersoonlijkheid van Brugge, debouwmethode is zo arbeidsinten-sief om de architecturale en ste-denbouwkundige korrel van deomgeving te respecteren, de di-versificatie van de woonunits is zogroot en dus a-repetitief omwillevan een marktvraag, die eenaversie voor uniformiteit en bijnagedicteerd gedrag vertoont, dateentransplantatievanhetconceptnaar een andere situatie onmoge-lijk wordt. En dit zal weer hetVlaamse karakter zijn: hier geenVinex-eenheidsworst, geen mas-sabouw, geen woonsysteem. Eenklant kan slechts naar een projectworden gelokt als hij de indrukheeft dat zijn woning speciaalvoor hem werd geconcipieerd engebouwd en dat hij als een koningzijn paleis kan inrichten en be-leven. Hij wil geen voorgesnedenbrood. Geen wonder dat we inVlaanderen nog zoveel warmebakkers hebben...... Projectgegevensbouwheer:IBC Vastgoed, Zaventemarchitect:Haverhals-Heylen Architecten,Antwerpen i.s.m. Bureau Bouw-techniek, Antwerpenconstructeur:Groep Planning, Brugge i.s.m.ir. Pascal De Munck, Gentaannemer:MBG, Bruggecontrole:Seco, Brusselbouwperiode:januari 2000 - juli 2002budget:9 miljoen Euro3 | Traditioneel bouw-proces; gemetseldewanden met prefabbetonnen systeem-vloeren voor de opbouwboven een volledigbetonnen parkeergarage4 | Voor iedereen is een opmaat gesneden woningbeschikbaar