Johan van der CraatsVan de twintig Gewild Wonen projecten in Almere, zijn erdrie van de plaatselijke woningcorporaties. Ook veelhuurders willen immers meer invloed op het uiterlijk ende indeling van hun woning, meer keuzevrijheid, meerinspraak en meer flexibiliteit. De nieuwbouwproductievan woningcorporaties is echter zeer beperkt. Het is deopgave en uitdaging om flexibiliteit in de bestaandewoningvoorraad handen en voeten te geven.Wie kent ze niet? De portiek-etagewoningen uit dejaren vijftig? De flats uit de jaren zestig? Een zeergroot deel van deze vroeg-naoorlogse woningvoor-raad wordt beheerd door woningcorporaties. Aange-zien de woonconsument door de toegenomen wel-vaart hogere eisen aan de woonkwaliteit is gaanstellen, is de markt voor de traditionele, sober uitge-voerde huurwoningen gekrompen. Woningcorpora-ties zoeken daarom naarstig naar wegen om hunproduct aantrekkelijker te maken voor de wooncon-sument. Hun aanbod valt grofweg in een soft- enhardwarecomponent uiteen, namelijk:? Een breed pakket aan additionele diensten omprettig en zorgeloos wonen mogelijk te maken.Hierbij kan worden gedacht aan een tuinman,sociaal alarmeringssysteem, verzekeringspakket-ten, energiediensten en fixatie van de huur-lasten.? Het bieden van meer flexibiliteit om de woningnaar eigen smaak en inzicht aan te passen.Het adagium `herstel in oude staat' wordt in raptempo vervangen door beleidsvarianten tussenenerzijds `herstel in goede staat' en anderzijds`cascohuur'. Daarnaast hebben verschillendewoningcorporaties afspraken met bouwmarktenom de huurderszelfwerkzaamheid te stimuleren.Andere verhuurders bieden hun arsenaalproducten in een woonwinkel aan.Een van de woningcorporaties die haar sporen heeftverdiend op laatstgenoemde punt ? het flexibiliserenvan de woning ? is woningcorporatie Het Oosten(tabel1).HetprachtigehoofdkantoorvanHetOostenaan de Amsterdamse Sarphatistraat 410 ? voorheenonder meer Rijksmagazijn van geneesmiddelen ? iseen monument (1889) dat enkele jaren geleden isgerestaureerd. Het gebouw verbeeldt de visie en filo-sofie van Het Oosten: flexibiliteit, duurzaamheid enesthetiek.K o o p h u u rHet begon allemaal in de jaren zeventig. DirecteurFrank Bijdendijk baarde opzien toen hij het ge-kraakte Tetterode-pand inliep. De krakers eisten datdaar woon- en werkruimtes kwamen. Ze kendenBijdendijknietenvielenbijnavanverbazingvanhunstoelen toen hij hen vertelde dat hij bereid was totsamenwerking. Frank Bijdendijk bedacht een pas-sende constructie. Het Oosten kocht het pand aanen nam het casco van de woon- en werkruimten voorzijn rekening. De bewoners werden verantwoorde-lijk voor de binnenkant tegen betaling van een lagerehuur.Veel huurders wensten meer zeggenschap over debinnenkant van hun woning. Daarom vroeg Bijden-dijk zich af: zouden we dit idee ook kunnen toepas-senopgewonewoningen?In1996startteHetOostende eerste proef met wat inmiddels Koophuur is gaanheten. De bewoner koopt de binnenkant van zijnwoning, de woningcorporatie blijft eigenaar van hetcasco. Huurders worden koophuurders en krijgenmet die status de vrijheid het huis naar eigen smaaken zin in te richten en te verbouwen. Over de binnen-kant wordt dan uiteraard geen huur meer betaald.Als de bewoner gaat verhuizen wordt de binnenkantgetaxeerd en weer aangeboden aan Het Oosten. Debewoner krijgt al naar gelang de aangebrachte ver-anderingen een redelijke vergoeding.De proef verliep succesvol. Recent heeft echter hetMinisterie van Financi?n de aftrekbaarheid van derente be?indigd. Teneinde het product te kunnenaanpassen, is Koophuur tijdelijk opgeschort.A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2001 8 13Woningcorporatie Het Oosten:HUIDIGE KLANT VEREISTFLEXIBEL PANDTabel 1 | Vergelijkingscijfers Woningcorporatie Het Oosten ten opzichte van deNederlandse woningvoorraad; 1 januari 2000Het Oosten Nederlandaantal woningen 17 600 6,6 miljoennieuwbouwproductie t.o.v. voorraad (%) 2,8 1,1aandeel woningen bouwperiode 1945-1969 (%) 45 28aandeel gestapelde woningen (%) 90 31bron: Het Oosten, VROMF l e x i b e l e p l a t t e g r o n dMet de mogelijkheid voor een financieel-juridischescheiding van drager en inbouw was de kous voorHet Oosten niet af. Aan het woord is Leon Bobbe,hoofd productontwikkeling. "Bewoners hadden veelover om ook de woningplattegrond aan te passen aanhun eigen smaak en voorkeur. Een van de drie ver-huisgeneigde huurders gaf zelfs aan te willen blijvenwonen als ze ruimtelijke ingrepen in hun woningkonden plegen". Maar Het Oosten zelf hechtte ookveel waarde aan een flexibele binnenkant van dewoning. "Vroeger hadden we het idee dat we eenwoningplattegrondkondenmakendieheellangmeezou gaan. Maar de veranderingen in de vraag gaanzeer snel. Het onroerend goed is te traag gewordendoor allerlei maatschappelijke ontwikkelingen. Datkomt niet alleen doordat de differentiatie in typehuishoudens toeneemt. Maar ook doordat in toene-mende mate een huishouden in de tijd verschillenderuimtelijke wensen heeft. Het ene moment zijn zegescheiden. Het andere moment willen ze thuis-werken. Hierdoor kunnen we niet meer bepalen watde juiste indeling is. Wij geloven daarom ook niet inonderzoek dat toekomstige woonwensen van klan-tenvoorspelt.Datisvolstrektzinloos.Jekunthooguitbepalen wat de klant vandaag wil. Voor morgen weetje dat niet. Vanuit die gedachte hechten we veelbelang aan een flexibele woningplattegrond".Het Oosten deed enkele jaren geleden onderzoeknaar de mate waarin de woningplattegrond van debestaande woningvoorraad flexibel was. "De uit-komsten waren schokkend", aldus Bobbe. "Uit hetonderzoek bleek dat bijna de gehele woningvoorraadtotaal inflexibel ontworpen en gebouwd is. Er blekentwee belangrijke obstakels voor flexibiliteit. Ten eer-ste zijn dat de beukmaten. Deze zijn zo smal ? bijveel woningen zelfs niet meer dan drie meter ? dathet onmogelijk is om grote oppervlaktes te cre?ren.Als je een grote oppervlakte wilt cre?ren, moet je pro-beren een dragende wand weg te krijgen. Om dezereden onderzoeken we onder meer wat de moge-lijkheden zijn om een portaal neer te zetten. Een balkneemt de dragende functie van de verwijderde muurover. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor aan-zienlijk grotere oppervlakten.Een tweede en nog veel groter obstakel voor flexibi-liteit, is de plaats van de standleidingen. De stand-leidingen ? en daarmee de natte cellen ? staan op deverkeerdeplaats.Bijnaoveralstaandieinhetmiddenvan de woning. Destijds zijn architecten en wij alsopdrachtgever akkoord gegaan met het principe vanfunctionele flexibiliteit: de aan de standleiding ver-bonden functies kun je door de hele woning roteren.Daardoorzijnherindelingsmogelijkheden?deruim-telijke flexibiliteit ? praktisch nihil geworden. Als destandleidingen aan de zijkant van de woning haddengelegen, waren er meer woningplattegronden moge-lijk geweest. Het verleggen van de standleidingenkost in de bestaande voorraad zo'n vijftigduizend totzestigduizend gulden per woning. Voor enkele wo-ningen uit de herstructureringsgebieden (uit dejaren vijftig en zestig) hopen we binnenkort eenproef te starten naar de haalbaarheid van ruimtelijkflexibele woningen".F l e x i b i l i t e i t s m o d u l e s"We zijn ook bezig met een andere vorm van flexi-biliteit, namelijk de uitbreidbaarheid van woningen.Waarom zou je je bij gestapelde bouw beperken totde grenzen van de bestaande woning? Een groot deelvan ons bezit bestaat uit portiek-etagewoningen. Alsje de woningplattegrond van twee woningen aanweerszijden van een portiek bekijkt (fig. 1), is hetheel eenvoudig woningen groter of juist kleiner temaken.Alshethuishoudenrechtsvandeportiekver-trekt, kan het linker huishouden kiezen of zijnwoning wordt uitgebreid met bijvoorbeeld slaapka-mer 1. Het is bouw- en installatietechnisch heel sim-pel. We verwachten dat een ingreep tussen de vijf-duizend en tienduizend gulden kost. Wij voeren nueen studie uit naar de haalbaarheid van dit concept"."Met de verschillende genoemde flexibiliteitsmodu-les streven wij naar woongebouwen die een grootaccommodatievermogen hebben: een vermogen omte veranderen. Wij proberen dat zo te organiserendat niet wij dat doen, maar de bewoners zelf. Dezevorm van particulier opdrachtgeverschap in de be-staande bouw is veel interessanter dan de nieuw-bouw. Dat is maar een fractie van onze bestaandevoorraad. Het door staatssecretaris Remkes voorge-stane particulier opdrachtgeverschap is erop gerichtde eerste bewoner zeggenschap te geven. Wij vindenhet van belang elke bewoner weer opnieuw die vrij-heid te kunnen geven. Dat is de opgave waar we dekomende twintig jaar voor staan".A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2001 8141 | De bestaande woning-voorraad kent eenbeperkte flexibiliteit.Toch is met enigeinventiviteit het aanbodte vari?ren, zoals bijdeze twee portiek-woningen"Bij nieuwbouw streven we naar gebouwen die`bestemmingsvrij' zijn. Wij vinden een ontwerp vanbelang dat het mogelijk maakt een gebouw perma-nent van functie te laten wijzigen. Op de Amster-damse Zuidas hebben we woningen ontworpen dieop termijn te transformeren zijn tot kantoorruimte.Behalve een goed casco en de juiste maatvoeringis het belangrijk dat de buitenkant je dierbaar is.Een gebouw kan nog zo duurzaam en flexibel zijn:als je er niets mee hebt, wordt het op een gegevenmoment toch gesloopt. Neem ons onlangs door deNew Yorkse architect Steven Holl aangepakte kan-toorgebouw. Het ziet er mooi uit van buiten. Ieder-eenvindthetprettigzichindenabijheidvanhetpandte begeven. Dat bepaalt in hoge mate dat je telkensopnieuw gaat investeren. Het pand heeft ook al ver-schillende functies gehad: een woon-, opslag- en nueen werkfunctie. In al onze renovatie- en nieuw-bouwprojecten besteden we daarom veel aandachtaan de architectuur. Dat loont. We slepen niet voorniets jaarlijks renovatie- en architectuurprijzen inde wacht. Als het casco langer meegaat, kan ookde exploitatietermijn aanzienlijk worden opgerekt.Eigenlijk zou je een casco over honderd tot twee-honderd jaar moeten afschrijven. Daarvoor zoekenwe nog naar de juiste financieringsconstructies".D r a g e n d e w a n d e nAan het eind van het gesprek wil Bobbe nog iets kwijtaan de lezers van Cement. "Door de in het verledengemaakte ontwerpfouten, zoeken wij als woning-corporatie naar wegen om de flexibiliteit van onzewoningvoorraad te vergroten. Maar helaas wordt ernog steeds nieuwbouw neergezet, die verkeerd isontworpen. Wij zijn in Nederland nog steeds eenrampzalige voorraad aan het bouwen die totaal in-flexibel is (foto 2). De dragende wanden vormen eenenorme belemmering om de functie te wijzigen.In het buitenland loop ik vaak te watertanden.Daar vindt de woningproductie plaats in skelettenvan kolommen plus vloeren; de wanden wordeningevuld met bijvoorbeeld holle baksteen of anderestapelelementen. Ook in de Nederlandse utiliteits-bouw zien we vaak skeletten van kolommen plusvloeren. Waarom ook niet in de woningbouw?Omdat het zoveel goedkoper moest. Het is in eenindustrieel proces ontworpen, waardoor we nu dra-gende wanden hebben. De industrialisatie van dewoningbouw heeft er eigenlijk toe geleid dat we infe-rieure, inflexibele woningen hebben. Als we ietsmeer in open structuren hadden ge?nvesteerd,hadden we de functies veel gemakkelijker kunnenwijzigen (fig. 3). Het meest ideale zou zijn als weonze productiewijze transformeren van het starresysteem met gesloten, dragende wanden naar eenopen,flexibelsysteemmetkolommen.Aanhetbeginis dat wat duurder, maar de voordelen zijn evident".A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2001 8 152 | De rationele woning-bouw uit het verledenheeft een inflexibelewoningvoorraadopgeleverd3 | De Nirwanaflat vanarchitect Duiker inDen Haag is gebouwd alsskelet van kolommen enbalken. Voorbeeld vaneen duurzame construc-tie met optimaleflexibiliteit