themaGebouw van superlatieven120134themaGebouw vansuperlatievenDe Rotterdam is een gebouw van superlatieven. Alles aan dit project op de Wilhelminapier inRotterdam laat zich beschrijven in de overtreffende trap. Het is dan ook het grootste gebouw inaanbouw in Europa. Na bijna drie jaar bouwen is het nu ver over de helft. Medio november 2012 is hethoogste punt bereikt, zo'n 150 m. Door het opvallende ontwerp en de imposante afmetingen is DeRotterdam nu al een landmark op de Rotterdamse Kop van Zuid.De Rotterdam is het grootste gebouw in aanbouw in EuropaGebouw van superlatieven 12013 5Verticale stadEen compleet functionerend stadsdeel dat 24 uur per dag leeft,maar dan verticaal. Dat idee ontstond in 1998 bij vastgoedontwikkelaar MAB Development en werd later uitontwikkeld insamenwerking met Rem Koolhaas van OMA en OVG Projectontwikkeling als ontwikkelingspartner. Met een hoogte van150 m en een oppervlak van 160 000 m2, mag De Rotterdammet recht imposant worden genoemd. Drie transparantetorens, op 7 m van elkaar verwijderd, staan op een plint van zesvloerlagen met een hoogte van zo'n 30 m.De Rotterdam maakt deel uit van de ambitieuze herontwikkeling van de Wilhelminapier, ook wel bekend als de Kop vanZuid. Op het oppervlak van een voetbalveld (ca. 5500 m2)wordt een verticale stad gerealiseerd die straks het dichtstbevolkte stukje Nederland wordt. Het gebouw biedt plaats aan60 000 m2kantoren (onder meer voor de gemeente Rotterdam,met circa 2500 werknemers), 240 woningen, een hotel met285 kamers en circa 2000 m2congresruimte, zo'n 1500 m2aanhoreca (`waterfront area') en circa 8000 m2voor recreatievefaciliteiten (`leisure area'). De begane grond is gereserveerdvoor entrees, een hotelbalie en horeca. Erboven wordt de plintgecompleteerd door drie lagen parkeren en twee verdiepingenmet een mix van functies.Wanneer na oplevering, eind 2013, de bewoners en gebruikersvan De Rotterdam hun intrek in het gebouw nemen, betekentdat een verdubbeling van het aantal `bewoners' van de Wilhelminapier.Daarmee wordt ??n van de uitgangspunten van deze verticalestad, een hoge dichtheid en cohesie van de verschillende functies, gerealiseerd. Met een floor space index van 32 wordt DeRotterdam een gebouw dat alleen al door de hoge dichtheid ende mix van functies zeer duurzaam is.De omvang van het gebouw en het aantal betrokken partijen enmensen is enorm. "Alle bestaande torens op de Wilhelminapierpassen samen in De Rotterdam", beschrijft projectdirecteurMischa Molsbergen. "Alles aan De Rotterdam is groot en veel.Alleen al voor bijvoorbeeld de in totaal 7588 ruimten zijn,6100 deuren en 24 liften nodig. En op dit moment ligt het aantalbouwtekeningen al op 45 000 en dat zal nog verder groeien."Logistieke uitdagingDe bouwplaats van De Rotterdam, aan de kade tussen het KPNgebouw en de Cruise Terminal, is minimaal. Hierdoor moetenaangeleverde materialen direct worden verwerkt. Alleen eenduwbak in het water biedt opslagcapaciteit voor bouwmaterialen.Het managen van het hele bouwproces is een uitdagendeopgave. Om de bouwoverlast zo veel mogelijk te beperken, iseen strak logistiek plan opgesteld. "We werken met een slottijdensysteem dat analoog is aan dat van Schiphol", vertelt PatrickHaagedoorn, namens De Rotterdam C.V. (DRCV, de jointventure van MAB Development en OVG Projectontwikkeling)eindverantwoordelijk voor de realisatie. Dit is noodzakelijk11 Zicht op de Wilhelminapier vanaf de Erasmusbrugmet De Rotterdam in aanbouwfoto's, tenzij anders vermeld: Tom Wolbrink / Foto TopaasGebouw van superlatieven120136thema2 Het gemixte programma van de`verticale stad'bestaat uit kantoren, een hotelen woningenbron: OMA3 Drie torens reiken tot een duizelingwekkende hoogte van 150 m4 Aan De Rotterdam werken zeven nevenaannemers en werknemers met zevenverschillende nationaliteitenCommunicatieMet in totaal zeven nevenaannemers en werknemers met zevenverschillende nationaliteiten vergt ook de onderlinge communicatie extra inspanning. Op dit moment werken dagelijks zo'n400 werklieden aan De Rotterdam. Op het hoogtepunt van debouw ? het laatste half jaar ? zullen dat er 800 zijn. In totaalzullen er circa 2000 verschillende werklieden aan het projectwerken. "Naast Nederlanders betreft het Portugezen, Duitsers,Belgen, Spanjaarden, Italianen en Turken", aldus Haagedoorn."De voertaal op de bouwplaats is Nederlands. Wie de taal nietmachtig is, moet op cursus. De dagelijkse werkvergaderingenzijn streng. Mobiele telefoons moeten uitstaan. Wie niets meteen onderwerp van doen heeft, mag er ook niet over meepraten."Voor de circa 100 Portugese werklieden betekent het werk aanDe Rotterdam een langdurig verblijf van huis. De mannenwonen tijdelijk in een voormalig klooster in Dordrecht enworden vijf of zes dagen per week per bus naar de bouwplaatsgebracht. Ter plaatse zijn alle mogelijke voorzieningen teomdat de levering van goederen automatisch gekoppeld is aande inzet van bouwkranen en goederenliften. Wil een leverancier bouwmaterialen brengen, dan moet dat drie dagen vantevoren worden aangemeld op een website en krijgt hij eensoort boarding pass waar een tijdsperiode op staat. Dit softwaresysteem en de logistieke toepassing daarvan op de bouwwordt aangestuurd door een gespecialiseerd bedrijf op locatie.Dit systeem geldt ook voor personen op de bouw: op voorafgereserveerde slottijden kunnen zij gebruikmaken van de liften."Vrachtwagens die te vroeg zijn, kunnen wachten op hetparkeerterrein bij de Kuip. Is iemand te laat, dan krijgt hij eenboete en moet opnieuw inloggen. Ik kan je verzekeren: datgebeurt geen tweede keer."Om ervoor te zorgen dat de aanvoer van materialen goed loopt,wordt bovendien een buffervoorraad aangelegd. Zo is voor degevel bijvoorbeeld 50 000 m2glas nodig. "Zo'n hoeveelheidkunnen we bij lange na niet kwijt op deze kleine bouwplaats,dat moet per keer worden aangevoerd. Een strakke planning isdus cruciaal", zegt Molsbergen.Circa 25 keer per jaar moet, in verband met het aanleggen vancruiseschepen, gemiddeld circa ??nvijfde deel van het bouwterrein worden leeggemaakt en de duwbak worden verplaatst,zodat dit deel van de kade kan functioneren als douanegebied.Tabel 1 Belangrijke data bouw De Rotterdamdecember 2009 start bouwjanuari 2012 start afbouwnovember 2012 hoogste punteind 2013 opleveringTabel 2 Algemene feiten bouw De Rotterdamgewicht gebouw 230 000 ton. Komt overeen met 230 000 auto's. Achter elkaar gezetis dat een file van 1200 km (van Amsterdam naar Milaan).hoeveelheid glas in gevel 50 000 m2glasbeton 12 000 betonmixers zorgen voor aanvoer van 74 000 m3beton.Achter elkaar gezet: file van 120 km.aantal palen Onder het gebouw staan 1100 palen, gelijk aan een lengte van 23 km.afvoer grond De afvoer van grond uit de bouwkuip heeft per schipplaatsgevonden. Daarmee is voorkomen dat er 800 vrachtauto'sdoor de stad moesten rijden.liften 24 stuksdeuren 6100 stukswapening 11 miljoen kgliften op de bouw 6 goederenliften en 1 personenlift per toren, een Jumplift, diemeegroeit met de torens.bouwkranen In totaal 5 stuks die in hoogte meegroeien met de bouw tot eenhoogte van uiteindelijk circa 160 m.manuren In totaal wordt er aan de bouw van De Rotterdam circa 6,4 miljoenmanuren gewerkt.aantal tekeningen In totaal worden er circa 50 000 tekeningen gemaakt ten behoevevan de bouw. In december 2012 waren dat er al 45 000.award:beste project voor werk-zoekenden (5%-regeling)De Rotterdam C.V. heeft een award ontvangen van de gemeenteRotterdam voor haar inzet in de stad voor werkzoekenden (zoge-noemde 5%-regeling). Zowel bij DRCV als bij haar adviseurs en(onder)aannemers wordt ruimte geboden aan studenten en (her)intreders om werkervaring op te doen binnen het project.Inmiddels hebben meerdere van hen via deze weg een baangevonden.oppervlakte bouwkeet ca. 3000 m2kantine/restaurant Geschikt voor 500 man; ontbijt en tweemaal daags driekeuzemenu's.koffie De bouwvakkers drinken gedurende de bouw zo'n 1,5 miljoenkoppen koffie.werktijden 5 dagen per week wordt er tussen 7.00 en 22.00 u gewerkt op hetbouwterrein. Indien nodig wordt er ook op zaterdagen gewerkt.2Gebouw van superlatieven 12013 7vinden, waarvan een restaurant met plaats voor 500 gasten eneigen Portugese koks al `het best bewaarde geheim' van Rotterdam wordt genoemd.ContractenDe Rotterdam is aanbesteed als een traditioneel contract. Deopdrachtgever, De Rotterdam C.V., heeft alle zeven nevenaannemers afzonderlijk gecontracteerd. Daarnaast is er een co?rdinatieovereenkomst afgesloten. Overkoepelende activiteiten,zoals het verzorgen van de veiligheid en logistiek op de bouwplaats, zijn een taak van de bouwkundige aannemer Z?blin.Naast de zeventien A4mappen waarin deze contracten zijnopgeslagen, bestaan er nog acht contractmappen waarin deovereenkomsten zijn vastgelegd, zoals die met de commerci?lepartijen als NH Hoteles en Amvest. Al deze contracten zijn totstand gekomen in een periode van vier maanden (september2009 t.m. december 2009).Voor de digitale bewaking van deze overeenkomsten is eenspeciale contractmanager aan het uitvoeringsteam toegevoegd.34Gebouw van superlatieven120138themaDuurzaamheidDe Rotterdam scoort substantieel hoger dan andere nieuwbouwprojecten op het thema `duurzaamheid'. Op alle mogelijkefronten: in het ontwerp, de dichtheid, de mix van functies, dewijze van bouwen, de installaties, de energievoorziening enz.Zelfs in de directiekeet worden zeer duurzame ambities nagestreefd. Die voorziet in belangrijke mate in zijn eigen, duurzame energievoorziening: door middel van zonnepanelen ophet dak en negen windmolens.De kantoren in De Rotterdam hebben inmiddels het GreenCalc+ Alabel behaald. De hoogst mogelijke score op dezeindex. E?n van de opvallendste maatregelen is dat het Maaswater wordt gebruikt om het gebouw te koelen.Tot slotMedio november 2012 is het hoogste punt bereikt. Daarmeetelt De Rotterdam in totaal 44 verdiepingen. De opleveringsdatum is vastgesteld in november 2013, minder dan vier jaar nade start van de bouw.Diverse aspecten, onder meer ontwerp, constructie en uitvoering,komen in dit speciale themanummer van Cement aan bod. Programmatotaal 160 000 m2bvokantoren 60 000 m2leisure area ca. 8000 m2waterfront area (horeca) ca. 1500 m2woningen 240 huur- en koopwoningenhotel 285 kamers en ca. 2000 m2congresruimte (4-sterren NH Hotel)parkeerplaatsen 670 stuks over vijf lagen, waarvan twee ondergrondsTabel 3 Betrokken partijen De Rotterdamontwikkelaar / opdrachtgever De Rotterdam C.V. (DRCV), een joint venture vanMAB Development B.V. en OVG Projectontwikkelingarchitect OMA, Rem Koolhaasbeleggers / eigenaren woningen:AMVEST (koop- en huur), in totaal 240 woningenfinancier FGHhuurders kantoor:gemeente Rotterdam, Dienst Volkshuisvesting &Stedenbouw / OBR, circa 40 000 m2waar circa2500 medewerkers werkzaam zullen zijnhotel:NH Hoteles is exploitant van het 4-sterrenhotel met285 kamers en 2000 m2congresruimtemakelaars kantoren:DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalleaannemers (in totaal 7 partijen) Z?blin Nederland (bouwkundig)Roodenburg Installatie Bedrijf (installaties)SBH (gevel)TGM (gevel)Kone (liften)Eneco (warmte/koude)DB Bouw (afbouw hotel)adviseur constructies Corsmit Raadgevende Ingenieursbouwkundig uitwerkbureau B+Madviseur installaties Techniplan, Valstar Simonis en Mabutecadviseur bouwfysica enbrandveiligheidDGMRlogistiek DRCV / Z?blinorganisatie en management DRCVdirectievoering en toezicht DVPbouwkostenadviseur BBNbrandveiligheid en geveladvies Cauberg Huygen55 Luchtfoto met in het midden, naast deErasmusbrug, De Rotterdam in aanbouw