A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk undecement 2005 8Uit de European Cities Monitor blijkt Amsterdam dit jaareen plaatsje te zijn gedaald op de ranglijst van besteEuropese bedrijfslocaties. Daar wil de gemeente natuur-lijk iets aan doen! Aan de zuidkant van de stad ligt eengebied dat de potentie heeft uit te groeien tot een pres-tigieuze toplocatie. Een uitstekende bereikbaarheid eneen hoogwaardige omgeving vormen de grondslagenvoor dit gebied dat bekend staat als de Zuidas (foto 1).De Dienst Ruimtelijke Ordening van de GemeenteAmsterdam heeft in nauwe samenwerking met stads-ontwerper/supervisor Pi de Bruijn de stedenbouwkun-dige uitgangspunten opgesteld. Cees Geldof (dRO) en Pide Bruijn geven hierop een toelichting."Het is een beetje een merkwaardig verhaal", aldusCees Geldof. "Begin jaren negentig had de gemeenteal haar kaarten gezet op de IJ-oeverontwikkeling, datmoest het paradepaardje worden van de gemeenteAmsterdam. Uiteindelijk bleek dat toch een brug tever, vooral de infrastructuur gaf veel problemen. Debereikbaarheid voor met name het autoverkeer konin die periode niet goed opgelost worden. Maar ookde relatief smalle strook om te ontwikkelen werkteniet in het voordeel.In de Zuidas, die toen overigens nog geen Zuidasheette, begon eind jaren zeventig de kantoorontwik-keling met de voormalige NMB, het WTC en eenaantal kleinere bedrijven. Dankzij het nieuwe stationZuid was deze locatie goed bereikbaar. De grote door-braak is gekomen met de ABN-AMRO, die haarhoofdkantoor bij het station Zuid, aan de ringwegA10 vlakbij Schiphol wilde vestigen. Tot dat moment,1995, was er slechts een verbrokkelde planontwikke-ling, maar geen integrale aanpak, geen structuurvi-sie, geen masterplan. De gemeente Amsterdam heefter toen voor gekozen een integraal plan te maken."Om de kracht van een vitaal stadsontwerp te ver-hogen, zocht en vond de gemeente Amsterdameen verbinding tussen publiek en priv?. Met stads-ontwerper/supervisor Pi de Bruijn is het planvoortvarend aangepakt en in een kleine groepnader uitgewerkt. Allerlei voorstudies hebben in1998 geleid tot een eerste masterplan, waarin degewenste toekomstige ontwikkelingen, de steden-bouwkundige uitwerking en een stappenplan voorAmsterdam ZuidasEEnhEctischprocEs1 |De Zuidas aan de zuid-kant van Amsterdam(foto: Your Captain)A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk und ecement 2005 8 realisering van de Zuidas werden vastgelegd. Heelvoorzichtig werd ook de woonfunctie toegevoegd."Tot de komst van ABN-AMRO was er alleen kan-toorontwikkeling gepland, dat had natuurlijk ookte maken met het feit dat daar die enorme infra-structuurbundel ligt, met geluidsoverlast. Wil jedaar woningen kunnen bouwen, dan moet je ietssubstantieels doen en dat is in het masterplanvoorzichtig neergelegd. Ook is toen het idee gebo-ren om de hoofdinfrastructuur onder de grond tebrengen. Willen we daar een gemengd leefmilieutot stand brengen, werken, wonen en algemenevoorzieningen, dan is dat een noodzakelijke voor-waarde. De gemeente Amsterdam fungeerde hier-in als voorloper, het rijk vond dat toch een grotestap."B r u t a a l e n h e v i gVoor Pi de Bruijn zit de crux in het verschil tusseneen stedelijk milieu en een kantorenwijk: "Eenstedelijk milieu impliceert onmiddellijk heel veelwonen, anders heb je geen stad. Om het gebiedbewoonbaar te kunnen maken, moet je dat milieu-technisch verantwoord kunnen doen, en moet jevooral de grote verkeersstromen ergens kwijt. Hetonder de grond brengen van de infrastructuur waseen reuzensprong, bedacht in een klein gemeente-lijk groepje." Toen Pi de Bruijn erbij betrokkenraakte, was die gedachte al neergelegd, maar nietuitgewerkt."In die constellatie zijn we zeer voortvarend enenthousiast te werk gegaan. Intu?tief hebben we hetidee van een stedelijk centrummilieu ontwikkelden kwam het idee van 50% wonen. We hebben toenheel brutaal en hevig het denken versneld en hetgeluk gehad dat we een paar jaar lang in een kleinegroep denktankachtig hebben kunnen werken. Alseen kasplantje hebben we het idee kunnen cultive-ren, en zijn we uit de publiciteit gebleven. Dat heefttot rijping van de Visie Zuidas geleid, zo noemdenwe het project waaraan we steeds maar werkten."De gemeenteraad van Amsterdam ging in 1998akkoord met het Masterplan Zuidas, op voorwaardedat bij de verdere uitwerking werd uitgegaan vaneen zo groot mogelijke functiemenging door eenevenredige verhouding tussen wonen en werken.De functiemenging, het dokmodel (zie kader) en deverhouding tussen wonen en werken zijn steden-bouwkundig uitgewerkt in eenzogeheten Visiekaart, die hetpatroon voor de stedelijke bebou-wing en de straten toont (fig. 2).S t e d e n b o u w k u n d i g eu i t w e r k i n gVoor de Zuidas is een fijnmazigeen compacte plattegrond voorge-steld in de vorm van een raster-structuur. Binnen deze structuurzijn het stratenpatroon en deopenbare ruimte vastgelegd, maarkunnen de kavels flexibel wordeningevuld met de functies wonen,werken en voorzieningen. Het iseen duurzaam hoofdraster datvoor lange tijd vastligt. De kavelszullen in de loop van de tijdbebouwd worden met duurzamecasco's, zodat niet na een aantaljaren de eerste kantoren alweergesloopt moeten worden.Om de gewenste mengvorm teCees Geldof : "Je kunt nietzolang met een bouwputblijven zitten." (foto: JPFiering)Pi de Bruijn: "Als een kas-plantje hebben we het ideevan een stedelijk centrum-milieu gecultiveerd" (foto:Paul Huf)2 |De Visiekaart toont hetpatroon voor de stedelij-ke bebouwing en de stra-tenA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk undecement 2005 8krijgen is een zogenoemd balkenschema ontwik-keld (fig. 3). Dit schema bestaat uit vijf oost-westge-richte balken. Elke balk onderscheidt zich in dicht-heid, met de hoogste dichtheidsfactor (FSI*) in hetcentrum. Naar de randen toe is de dichtheid lager,waardoor een goede overgang met bestaande wijkenaan weerszijden van de Zuidas ontstaat. Daarnaastwordt per balk aangegeven wat de gewenste verhou-ding tussen wonen en werken is. De ongekend hogebebouwingsdichtheid (gemiddelde FSI = 4) zalresulteren in een voor Nederland unieke bebou-wing. De typerende Zuidas-bebouwing heeft eenlaagsgewijze opbouw bestaande uit op elkaar gesta-pelde bouwvolumes met onderscheid tussen toren-bebouwing en basisbebouwing. Deze basisbebou-wing is maximaal 30 m hoog en bestaat uit plint enmiddenzone. De torenbebouwing kenmerkt zich alseen topzone hier bovenop.De gebouwstructuur is zodanig dat er overal eenarchitectonisch herkenbare plintzone van 0 tot 8 ?10 m hoog wordt gerealiseerd. De hoogte van demiddenzone is maximaal 30 m, verschillendebestemmingen zijn hier mogelijk. In de topzonevan de torens, vari?rend tot maximaal 105 meter, iser voornamelijk ruimte voor kantoren en wonin-gen. De hoogste en meest dichte bebouwing wordtgesitueerd in het hart van het gebied, de lagere enminst dichte bebouwing zal aan de randen te vin-den zijn.D u u r z a a m h e i dEen van de speerpunten is de hele ontwikkeling inde Zuidas duurzaam te maken. Ging het in het beginvooral om de functiemenging, dus wonen en wer-ken, nu wordt steeds meer een ander facet belicht:hoe zorg je ervoor dat het stadsdeel dat je wilt reali-seren de tand des tijds kan doorstaan.Pi de Bruijn: "Daartoe entameren we dat gebouwendie tot stand komen voor meerdere functies geschiktzijn. We verwijzen dan vaak naar de grachtengordel,dit waren ooit koopmanswoningen, toen werden hetkantoren, daarna appartementen en toen weer kan-toren. Dat rouleren van functies is heel interessant.Als je goede gebouwen maakt, past dat er allemaalgoed in. Maar kijk eens naar al die gebouwen die nuleeg staan, waar niemand meer iets aan heeft omdathet allemaal te lage verdiepingen zijn, verkeerdetraveematen. In de Zuidas proberen we met eenkwaliteitsslag de bebouwing geschikt te laten zijnvoor zowel woning als kantoor."Om uitwisseling van woon- naar kantoorfunctiesmogelijk te maken zijn duurzame gebouwcasco'seen vereiste. Dit betekent dat voldaan moet wordenaan een aantal bouwkundige condities: een opkolommen gebaseerde draagstructuur, het strate-gisch situeren van stijgpunten en het voldoen aanbrandweereisen. Voor kantoorgebouwen heb jevooral hogere verdiepingshoogtes nodig omdat dievaak zijn uitgerust met installaties voor bijvoor-beeld airconditioning. Wonen vraagt over het alge-meen goede belichting en bezonning en een lagereverdiepingshoogte. In Nederland is dat volgens hetBouwbesluit 2,90 m, maar om kwaliteitsredenenworden in het deelgebied Gershwin woningen ont-wikkeld die minimaal een verdiepingshoogte heb-ben van 3,30 m (fig. 4). Binnen deze maat is hetmogelijk een woning gedeeltelijk als praktijkruimtete gebruiken.F l e x i b e l b o u w e nDe lange ontwikkelingstermijn van circa dertig jaarbetekent dat flexibiliteit in de Zuidas vereist is. Ermoet rekening worden gehouden met veranderen-de inzichten en nieuwe ontwikkelingen. Eengemengd stedelijk milieu vraagt, milieutechnischgezien, een geheel andere benadering dan een kan-torenwijk. Een aspect dat volop in discussie is, isbijvoorbeeld de luchtkwaliteit (de fijne stofproble-*De FSI (Floor Space Index) is de verhouding tussen het aantal vier-kante meters vloeroppervlakte ten opzichte van het grondoppervlak.Een gebruikelijke FSI ligt tussen 0,5 en 1,0. Hoe hoger dit getal, hoeintensiever het ruimtegebruik.3 |Het balkenschema toontde gewenste dichtheiden verhouding wonen/werken4 |Doorsnede Gershwin-gebouwA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk und ecement 2005 8 matiek). Tot voor kort liepen infrastructurele enwoningbouwprojecten die leidden tot een verslech-tering van de luchtkwaliteit, het risico te wordengeblokkeerd. Volgens het nieuwe Besluit luchtkwa-liteit 2005 (Blk 2005) is het mogelijk te compense-ren met maatregelen die de luchtkwaliteit verbete-ren. Ook de Zuidas leek daarom een mindergeschikte omgeving om te wonen. Er zijn plannenvertraagd vanwege deze problematiek.Pi de Bruijn: "De Raad van State heeft uitgesprokendat die maatregelen vijf jaar worden opgeschort. Erzijn ook aanpassingen gemaakt in de definitiesfeer.Zout, dat voor een kwart tot eenderde bijdraagt aanfijn stof, is bijvoorbeeld eruitgehaald. Op die manieris nu een aantal vermilderingen ingevoerd. Daar-naast kan je op plaatsen waar de norm wordt over-schreden een paar bescheiden maatregelen nemen,bijvoorbeeld het plaatsen van schermen daar waarde A10 de stadsstraten kruist."Die lange ontwikkelingstermijn levert nog een grotezorg binnen de Zuidas: fasering.Geldof denkt op z'n vroegst in 2008 te kunnen star-ten met de eerste tunnelbouw. Een gefaseerd systeemdus: eerst de A10 zuid onder de grond brengen envervolgens de rest. "Eind 2008 beginnen is voorzich-tig gerekend, er wordt gerekend op vier jaar per tun-nel, er zijn vijf tunnels, dat zou in totaal zo'n twintigjaar gaan duren. We gaan nu versnellingsmaatrege-len onderzoeken omdat je niet zolang met een bouw-put kunt blijven zitten. Er wordt nu van alles in ganggezet om nog slimmere manieren van bouwen tevinden, fasering vooral. We proberen het werk aande tunnels te beperken tot pakweg twaalf jaar. Devastgoedontwikkeling daarbovenop zal echter nogwel zo'n twintig tot dertig jaar vergen, afhankelijkvan de markt. De ruimte moet immers wel afgeno-men worden."D o o d i n d e p o tDe Zuidas ontwikkelt zich in een hoog tempo,gebouwen schieten als paddenstoelen uit de grond.Er is een ruime vrijheid voor de ontwerpers van degebouwen, er zijn geen strakke richtlijnen metbetrekking tot materialen en kleuren vastgelegd(foto ).Pi de Bruijn: "In de jaren vijftig had je groennor-men en voorschriften over licht en lucht, vrij klini-sche invalshoeken die hebben geleid tot de sterieleNederlandse woonwijken. We zijn hier radicaal eenandere weg opgegaan. De stad is eigenlijk de meta-foor van cultuur, het platform waarop dingengebeuren en zich ontwikkelen. Als dat niet meer zois, dan krijg je een provincialisme, dat is cultureelgezien de dood in de pot. Zo'n stad kun je niet bou-5 |Ito + Vi?oly-gebouwenvanaf Mahlerplein (foto:Luuk Kramer)A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk undecement 2005 8wen, je kunt alleen voorwaarden scheppen. Dat iseen uitdaging. We hebben dus een cultureel hoog-gestemd doel, dat tot op heden breed wordt gedra-gen. We willen steden als een melting pot waar ookrokerige caf?s in thuishoren. Soms is de geestelijkegezondheid veel meer gediend met het kunnenontmoeten van anderen. Het is mentaal een heelander vertrekpunt.Als supervisor speel ik bij de invulling een centralerol. Het raster is heel streng. We hebben een kei-hard regime van rooilijnen, de openbare ruimte iseigenlijk de maatgever van de Zuidas. Wat betreftde particuliere invullingen van de kavels: dat zijnmensen, laat dat maar zien. Zij mogen markantverschillende producten neerzetten, daarmee dienje het idee van verscheidenheid van de stad. Wezeggen dus niet: er dient alleen maar wit of alleenmaar baksteen gebruikt te worden. Als je teveelgelijksoortig bouwt, krijg je meteen weer zo'n soortvinex-locatie.Tot nu toe is het advies redelijk tolerant, maarvoorshands willen we een keuze maken: waar veelgewoond wordt, moet toch een echt woonmilieuzijn. Je moet je gebouw kunnen aanwijzen, je moetkunnen zeggen: daar woon ik. Elk blok moet zijneigen expressie, zijn eigen waarde hebben."O p e n b a r e r u i m t eNog een punt van zorg is de openbare ruimte.Daarin wordt een behoorlijk bedrag ge?nvesteerd,maar dat garandeert niet dat het een levendigeopenbare ruimte wordt. Levendig in die zin dat hetmensen trekt. Die hoge investering heeft ook temaken met de duurzame materialen die in deopenbare ruimte worden toegepast. Als voorbeeldgeeft Geldof het Zuidplein tussen de beide WTC-gebouwen (foto 6). Daar is een openbare ruimteontwikkeld die er goed uitziet en goed wordtgebruikt. De mensen komen uit de gebouwen enmet goed weer zitten ze buiten. Constant moetworden nagedacht hoe dat verder ingericht wordt.Alles wat met de vloer en de begane grondlaag temaken heeft, is bepalend voor het stadsleven.De invulling van de openbare ruimte en de plint zalvolgens De Bruijn geheel anders zijn dan in eensituatie met alleen kantoorgebouwen: laat je wel ofniet auto's toe, zijn er voetgangersgebieden, par-keerplaatsen. Gestreefd wordt naar normale com-pacte stadsstraten, niet al te breed, levendig, zoalsje ook in veel buitenlandse steden ziet.Maar hoe meer je versteent, hoe meer je moet toe-zien op goed waterbeheer. De Nederlandse wet eiststeeds meer oppervlaktewater voor berging. Behal-ve functioneel kan dat ook op een spectaculairemanier worden vormgeven. De Bruijn wil langs deBoelelaan een forse nieuwe gracht, en aan de stads-kant nog een nieuwe gracht waar rondvaartbotenkunnen komen, waardoor het gebied bij de rest vanAmsterdam wordt getrokken. Kortom: met nieuwemiddelen een oud stadshart maken.F u n c t i e m e n g i n gFunctiemenging maakt een gebied afwisselend enaantrekkelijk. Werken, wonen en algemene voor-zieningen op een relatief klein gebied zijn daarvoornoodzakelijk.Cees Geldof: "Veel zal afhangen van de mensen diedat gaan invullen, zeg maar diegenen die de com-merci?le ruimten gaan huren. Maar wij moeten decondities en randvoorwaarden hiervoor scheppen,levendige voorzieningen cre?ren, vooral in deplint. Maar hoe krijg je dat voor elkaar? Doe daar6 |Zuidplein tussen debeide WTC-gebouwen(foto: Doriann Kransberg,GemeentearchiefAmsterdam)A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk und ecement 2005 8 iets heel specifieks, iets wat nog niet in Nederlandaanwezig is. Probeer internationale ketens die inLonden of New York zijn gevestigd hier naartoe tekrijgen."Pi de Bruijn zoekt het meer in het kleine: "Wat ikgraag zou zien, is heel klein, bijna individueelondernemerschap. Maar een klein ondernemertjeheeft niet het geld om de peperdure huur te beta-len. Hoe we de plinten van de stad veelkleurig enlevendig willen maken, is nog een onderwerp vandiscussie. Hoe kan je kansen bieden aan kleine,kwetsbare initiatiefjes? Dat vraagt een nadere stu-die. De basis is prima, maar het verzilveren van diestadsheid, die fijnkleurigheid, dat blijft de grootsteopgave." nMeer informatie:www.zuidas.nlI n f r a s t r u c t u u rZuidas-dokEssentieel voor de realisatie van de Zuidas is de onder-grondse aanleg van de hoofdinfrastructuur voor auto,trein en metro (zie fig. 7). Deze variant heeft als voor-delen de ruimere bebouwingsmogelijkheden op en naasthet dok en dus hogere grondopbrengsten. Door hetondergronds brengen van de infrastructuur wordt degeluids- en stankoverlast teruggedrongen, noodzakelijkvoor het te realiseren woonprogramma.Het dokplan is er feitelijk nog niet. Er zijn stedenbouw-kundige studies gedaan, het programma is getoetst, er isgekeken wat er in dit gebied voor structuur zou kunnenzijn, qua openbare ruimte, inrichting en stratenverloop.De discussie over de invulling is pas onlangs gestart.Interessant is de heel andere manier waarop gebouwengeconstrueerd worden op of naast de tunnels. Er zijnvoorstudies gedaan naar de technische problematieken,maar diepgaandere studies samen met de marktpartijenmoeten nog worden verricht. In de huidige consultatie-fase worden internationaal zware partijen ingeschakeld.FinancieringVoor de ontwikkeling van het dokmodel is door degemeente Amsterdam samenwerking gezocht met zowelmarktpartijen als het rijk. Het mes snijdt daarbij aantwee kanten: risico's verbonden aan de complexe opgavevan het dok kunnen worden gedeeld, en er kan gebruikgemaakt worden van elkaars expertise. Op 21 januari2004 is hiertoe een intentieovereenkomst tussen het Rijken de gemeente Amsterdam ondertekend. Toen in devoorbereidingen op de oprichting van een NV Zuidasbleek dat er een bedrijfseconomisch gat van 700 miljoeneuro bestond, kreeg mr.drs.L.C. Brinkman, voorzitterBouwend Nederland, de opdracht als een soort informa-teur publieke en private partijen bijeen te brengen. Indecember 2004 heeft hij zijn bevindingen gepresenteerd.Een aantal grote partijen als ABN-AMRO, ING, Rabo-bank/FGH, ABP en BNG is bereid gevonden risicodra-gend te participeren in een gezamenlijke publiek-privateonderneming voor het Zuidas-dok. De totale investeringbedraagt circa 2 miljard euro over een periode van ruimtwintig jaar. De overheid zal 40% van het aandelenka-pitaal hebben, de marktpartijen 60%.Station Amsterdam Zuid/WTCDe bereikbaarheid van de Zuidas is van groot belangvoor het functioneren van het gebied. Bij de ontwikkelingvan het gebied volgens het dokmodel is er sprake van eenzeer hoge concentratie werken en wonen rondom een`super'-openbaar vervoerknooppunt. De verwachting isdat op termijn 50% van de bezoekers met het openbaarvervoer zal reizen. Uitbreiding van het openbaar ver-voersaanbod is hiervoor noodzakelijk. Het stationAmsterdam Zuid/WTC speelt daarbij een belangrijkerol. Er is veel discussie geweest of de hogesnelheidslijn welof niet naar dit station zou komen, maar daarover isinmiddels duidelijkheid: Amsterdam Zuid/WTC wordteen hsl-station. De eerste aanzet voor de ontwerpplannenvan dit station is inmiddels in gang gezet.7 |Ondergrondse hoofdin-frastructuur(foto: Bureau CIIID, Ceesvan der Gressen)