Bouwfonds is marktleider op het gebied van de ontwikke-ling van koopwoningen in Nederland met circa 5500woningen per jaar. In de planvorming komt het elementwater altijd voor als bergingscapaciteit voor hemelwater.Water kan ook als `bouwelement' een rol spelen in deplanvorming. Is water in die zin niet of in onvoldoendemate aanwezig, dan kan het `gemaakt' worden. Dezemogelijkheid wordt wel makelaarswater genoemd.De visie van Friso de Zeeuw en zijn verwachtingen die hetwater kan gaan innemen in de planvorming, komen in ditartikel aan de orde.Het werkgebied van Bouwfonds is traditioneelpartner van veelal gemeenten bij de ontwikkelingvan woningbouwplannen. Bouwrijpe kavels wordenverworven, plannen ontwikkeld voor woningen,waarna `de trein in beweging komt' en uiteindelijkde huizen worden gerealiseerd.Meer en meer begint de bemoeienis van Bouwfondsin een veel eerdere fase, bij de conceptontwikkelingals een stedenbouwer nog niet in beeld is. In eenglobaal programma wordt gekeken waaraan be-hoefte is en een belangrijk facet hierbij is in wat vooromgeving er wordt gebouwd. Wat zijn de kenmer-ken en hoe kunnen die een rol spelen in de plan-ontwikkeling.Kenmerkend voor ons land is de aanwezigheid vanwater. Meer en meer vervult water een verkoopar-gument bij nieuwe woningbouwplannen. Waterheeft nu eenmaal een grote aantrekkingskracht opmensen en wonen aan het water is geliefd.A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2003 4 9BOUWENAAN (HET) WATER** Onder deze titel bracht mr. F. de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling een voordracht tijdens de studie-dag `Nederland leeft met water', gehouden op 19 februari 2003 op het vroegere werkeiland Neeltje Jans in de Oosterschelde.1| Weesp Aquamarinfoto: AVEQ, Den HaagO n t w i k k e l i n g s p l a n o l o g i eWater heeft een belangrijke plaats verworven in deruimtelijke plannen. Maar er zijn ook natte locatieswaar de druk om niet te bouwen groot is, veelal hetgevolg van natuurwaarden of bijvoorbeeld eisen diegesteld worden in het kader van het programma`Ruimte voor de Rivier'. Deze beleidslijn bevat eeneigentijdse benadering van hoge waterstanden in derivieren.Gezien de ervaringen van de laatste jaren met groterivierafvoerenwinteenanderedenkwijzeterreindanhogeredijkenenmeerpompen.Ditwordtnietlangergezien als een een bruikbare oplossing voor de toe-komst. Het water moet in gebieds- en conceptont-wikkeling betrokken worden. Deze nieuwe ruimte-lijke ordening zal niet zonder slag of stoot voet aandegrondkrijgen,wantergaapteenforseklooftussenbeleid en uitvoering. Daarbij geldt nog altijd de eco-nomische wet als het beleid teveel vertraagt of tezware bijkomende eisen stelt, prijst een plan zich uitde markt. Er moet creativiteit om de hoek komen.Slimme combinaties van functies moeten eennieuwe planologie mogelijk maken: de ontwikke-lingsplanologie. Een voorbeeld hiervan is de studievan DURA-Vermeer naar drijvende kassen (zieelders in deze uitgave).Enkele voorbeeldenGrensverleggende idee?n komen op. Al eerder zijnde eerste stappen gemaakt, bijvoorbeeld in Weespwaarzo'n10jaargeledenhetplanAquamarinisgere-aliseerd. De oude haven verloor zijn functie en aanhet water is een groot aantal woningen gebouwd,gefundeerd op palen, maar met platforms boven hetwater, zodanig dat deze woningen een alternatiefvormen voor de drijvende woning.Vathorst is een Amersfoortse wijk in wording, waarwater als structurerend element zal worden toege-past. Wonen aan de gracht is het motto. In de wijkNieuwland,eveneensAmersfoort,liggendeoppalengefundeerde woningen boven het water. Platformszorgen voor integratie met het onderliggende water.Een vergelijkbaar project is in Harmelen gebouwd.Bij het plan Sfinxen in Huizen zijn de woningen ge-bouwd in een watergebied en liggen voor 3/4 temid-den van rietlanden. Aan de Gooimeerkant grenzenze direct aan open water.Aan de noordkant van het Gooimeer ligt AlmereHaven, inmiddels zo'n 15 jaar oud. Deze bebouwingraakt toe aan een revitalisatie. Bij de plannen daartoespeelt water een minder grote rol speelt dan wel zoukunnen, want voor `bouwen in water' gelden voorwateren als het Gooimeer nieuwe verbodsbepalin-gen.In Amsterdam worden plannen ontwikkeld om deoude houthavens, grenzend aan het IJ, in te richtenvoor woningbouw. Dat gebied ligt ten noorden vande Spaarndammerbuurt en het is de bedoeling denieuwe en de oude wijk te integreren.A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2003 4102| Amersfoort Nieuwland,water onder dewoningenW a t e r h e i l i g v e r k l a a r d ?De veelal harde, sectorale normen die door de over-heid worden gehanteerd staan vaak haaks op ge-biedsgerichte plannen. De impact van bouwen metwater in gebiedsgerichte plannen komt tot uiting inbelangen, emotie, geld, locatiekeuze en ontwerp-kwaliteit van de voorgestelde oplossingen. Er maggeen dictatuur van ??n van de elementen ontstaan,zelfs niet van water. Het gaat te ver om water heiligte verklaren.Bij de ontwikkelingsplanologie is het onmogelijk opalle sectorale normen, eisen en wensen een tien tescoren. Juist met creativiteit, een marktgerichteaanpak en het verbinden van doelstellingen metelkaar, krijg je een kwalitatief goed en haalbaar eind-resultaat. Plan en uitvoering moeten aan elkaarworden getoetst. Is binnen de gestelde randvoor-waarden een realisatie mogelijk voor een aanvaard-bare prijs? Daarbij moeten publieke en private inves-teringen worden afgewogen.Bij water speelt nog een ongewis (natuurlijk)element, de kans op wateroverlast. Dat gevaar blijftbestaan in het stroomgebied van de grote rivieren.In westelijk Nederland is het gevaar van overstro-ming lang aanwezig geweest. Denk aan alle plaatsenmet havens langs de zeearmen waar hoogwaterregelmatig voor overlast zorgde. In de winterperio-den werden frequent vloedplanken geplaatst. Klaag-den de bewoners? Jawel, maar niemand stelde deoverheid aansprakelijk voor dit natuurlijke gebeu-ren.Bouwen in en aan het water in risicogebieden kanniet worden getoetst op een wijze zoals dat bijvoor-beeldgebeurtbijdemilieunormvoorasbest.Eenver-gelijkbareabsurdstrengenormisgeenwenkendper-spectief. Bewoners zullen, wat het water betreft,akkoord moeten gaan met aanvaardbare risico's.Bovendien zullen ontwerpers en bouwers hun cre-ativiteit moeten gebruiken om bepaalde opgavenrealiseerbaar te maken. Het bedenken van een tech-niekommethogewaterstandenomtegaan,verdienteen prijsvraag. In het hierna volgende artikel wordenenkele idee?n gelanceerd.` B l a u w e ' p l a n n e nIngegeven door ruimtebenutting en de aantrekke-lijkheid van water in de woonomgeving, zullen wevoor `water, wonen en ontwikkeling' moeten wen-nen aan de Watertoets. Dit is een bestuurlijk instru-ment waarmee ruimtelijke plannen worden getoetstop de mate waarin die rekening houden met hetbeleid om water in Nederland meer ruimte te geven.In de grondexploitatie zal dit wel een kostenverho-ging betekenen. Daar tegenover staat echter datwater de omgevingskwaliteit (dus ook de markt-waarde) van woningen positief kan be?nvloeden. Erzijn dus wel mogelijkheden voor financi?le vereve-ning (rood voor blauw), maar het is een misverstandte denken dat het voordelig exploitatie-resultaat vanwoningbouwalseenflappentapkandienenomaller-lei prachtige waterplannen te bekostigen. De bootaan huis is voor velen een wenkend perspectief enbrengt waterrecreatie veel dichterbij. Lelystad ont-wikkelt een buitendijksplan onder het motto: lig-plaats met woning.Verder moeten technische oplossingen wordenbedacht voor bepaalde risico's, bijvoorbeeld plat-forms rondom woningen die een natte onderlaagkunnen `opvangen'. Ontwikkelaar en toekomstigebewoners moeten van tevoren de risico's kwantifi-ceren en accepteerbaar maken voor de bewoners. Dehuidige tendens `pech moet weg' leidt tot verkeerdeprocessen.Een strategie voor blauwe plannen is in ontwikke-ling. Drie elementen zijn bepalend:A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2003 4 114| Houthavens Amsterdam3| Project Sfinxen in Huizen: plattegrond en artist impressionwoongebouwen? bepaal op hoofdlijnen gebiedsgrenzen, concepten het Programma van Eisen;? optimaliseer het programma met de markt-partijen, bepaal en realiseer een gezamenlijkeverwervingsstrategie;? tot slot de uitwerking in precieze locaties enbestemmingsplannen.Deze ontwikkeling kent nog heel wat haken en ogen,waarbij een teveel aan overheidsbemoeiing de doodin de pot betekent. Lastig is ook dat zoveel verschil-lende overheidsinstanties met waterplannen temaken hebben. Het meest ideaal zou zijn ??n aan-spreekpunt namens alle betrokken overheidsinstan-ties. Wat erg helpt is als overheden onderling af-sprekenwie voor een bepaald project als publiekeopdrachtgever optreedt en daarmee ook aanspreek-punt is voor marktpartijen.H o e v e r d e r ?`Drijvend wonen', op welke wijze dan ook, zal in deogen van Bouwfonds een nieuwe maar kleine marktopleveren. Wonen op het water (drijvend) is ??nmogelijkheid, wonen op palen met platform eenre?leandere(project Harmelen).Uiteraardzullentalvan tussenvormen worden bedacht en ontwikkeld.De aanvaardbaarheid van de risico's zal bepalendzijn voor het succes:? kunnen projecten op een bepaalde plaats wel ofniet;? wie betaalt de extra kosten, of zoekt naarcombinaties om de kosten te beperken;? plannen met nieuwe technische oplossingenzijn welkom.Flexibel en creatief inspelen op de wensen van toe-komstige bewoners zal bepalend zijn voor de haal-baarheid van de blauwe plannen. sA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2003 4125 a-b| Vakantiewoningenomgeving Venlo,gebouwd op caissonsfoto's: Tineke Dijkstra