woningbouw uitvoeringsorganisatieing.W.Beukema, Intervam West, RijswijkNadat de discipline utiliteitsbouw in de serie over uitvoeringstechniek met drie artikelende spits heeft afgebeten, worden in de nuvolgende drie uitgaven van Cement enkele as-pecten over uitvoeringstechniek in de woningbouw behandeld.Teneinde de positie van uitvoeringstechniek in het totaalbeeld beter te kunnen bepalen,komen allereerst enkele algemene aspecten van de woningbouw aan de orde.ASPECTENVANDEWONINGBOUWDE MARKT IN PERSPECTIEFDe woningbouwmarkt is aan sterke verande-ringen onderhevig. De woningbehoefteneemt toe, maar er is een schrijnend gebrekaan geschikte bouwlocaties. De overheidtrekt zich onder het motto 'minder overheid,meer markt' versneld terug. De vrije sectordomineert. Participanten nemen andere po-sities in.De veranderingen op de woningbouwmarktworden gedirigeerd door een aantal belang-rijke ontwikkelingen. Als eerste is er door eengrotere nieuwbouwbehoefte sprake van eenoplopend woningtekort. Deze behoefte is in-gegeven door het langer zelfstandig wonenvan ouderen, toenemende migratie en da-lingvan de gemiddelde woningbezetting. Op1 januari 1990 bedroeg het woningtekortruim 127.000 woningen.In de periode 1990 tot en met 1993 was erfeitelijk behoefte aan zo'n 109.000 wonin-gen per jaar. In die periode zijn echter maargemiddeld 87.550 woningen per jaar gerea-liseerd, waardoor het tekort is opgelopenmet zo'n 83.300 woningen (tabell). Hetwo-ningtekort in procenten van de totale voor-raad bedraagt nu bijna 4%.Tabe/1Nieuwbouwbehoefte en produktiecijfers wo-ningbouw1.990 109.000 97.400 11.6001991 109.000 85.100 23.6001992 109.000 8(1200 22.8001993 109.000 83.700 2b.300Totaal 136.000 3?0.200 83.300Bij de cijfers in de tabel dient het tekort per1 januari 1990 te worden opgeteld.Zoals al uit het overzicht blijkt, heeft de toe-genomen behoefte zich niet vertaald in eenhogere bouwproduktie. Ook voor de periode1994-1996 verwacht men dit niet.De overheid concentreert toekomstige wo-ningbouwlocaties in zogenaamde VINEX-ge-bieden. De bouwlocaties in deze gebiedenzijn verwoord in de Vierde Nota RuimtelijkeOrdening Extra, beter bekend onder denaam VINEX. Het aanbod van de grondcapa- ?citeit op deze locaties is bij lange na niet vol-doende om in de behoefte te voorzien. Bo-vendien neemt de ontwikkeling van deze lo-caties meer tijd in beslag dan oorspronkelijkwas bedoeld. De druk op de woningmarktneemt hierdoor verder toe.60CEMENT1994/11Tabel 2 Sector 1988 1989 1991 1993sociale sector (huur en koop) 63.800 41.600 39.800 32.400bolcggorsscctor 11.100 7.700 6.400 3.700vrije sector mol bijdr^K 15.400 11.700 7.800 5.300ongesubsidieerde; vnjo sector 15.600 3.300 31.400 42.300'huur on koop;loiacil lOb.900 95.300 85.400 83.700" Wcicirvcin mot subsidie 90.000 60.900 53.900 41.400' waarvan /onder subsidio 15.900 34.400 31.500 42.300Verdeling woningbouwproduktie in sectorenDe rol van de opdrachtgeversDe opdrachtgevers die met deze druk op dewoningbouwmarkt moeten omgaan, zijn vanoudsher op die markt bezig.Woningbouwverenigingen:Vanuit het verleden gericht op de sociale wo-ningbouwProjectontwikkelaars:Principieel gericht op de vrije-sector-markt,maar mengvormen van diverse woningcate-gori?enBeleggers:Principieel gericht op de betere verhuurwo-ningen (premie huurwoningen)Het beleid van de overheidSociale woningbouwmarktHet centrale uitgangspunt van het beleid vande Rijksoverheid is de markt. Daarin neemtenerzijds de behoefte aan nieuwbouwwonin-gen sterk toe als gevolg van talrijke demogra-fische ontwikkelingen binnen de Nederland-se samenleving. Anderzijds wordt de finan-ci?le betrokkenheid van de Rijksoverheidten gevolge van budgettaire problemen sterkgereduceerd.Als tweede belangrijke ontwikkeling wordteen nieuw financieringsregime in de socialesector ge?ntroduceerd. Vanaf januari 1995behoort het bouwen zonder subsidies tot derealiteit. Met name voor woningbouwvereni-gingen betekent dit een behoorlijke aanpas-sing van positie en werkwijze.Men verliest zijn non-profit karakter en isvoor zijn bedrijfscontinu?teit afhankelijk vaneen renderende bedrijfsexploitatie. Verhuurvan woningeenheden en initiatieven totnieuwbouw en verbetering van de bestaan-de voorraad vinden hierdoor meer dan voor-heen vanuit strategische overwegingenplaats.Doordat woningbouwverenigingen nu rende-ment moeten maken, richten zij zich op nieu-we doelgroepen: in plaats van alleen te ver-huren aan de lagere inkomens, worden nuook kopers van sociale koop- en zelfs goed-kopere vrije-sector-woningen bediend.Hiermee wordt men een rechtstreekse con-current van projectontwikkelaars en ontwik-kelende bouwers!!Vrije sector marktHet gewijzigd financieringsregime betekenteveneens een daling in de bouwvan socialehuurwoningen. Woningbouwverenigingenkunnen hun budgetten vanaf januari 1995,wanneer het vernieuwde BWS (Besluit Wo-ninggebonden Subsidies) ingaat, volledig'sparen'.Dit is niet bevorderlijk voor de continu?teitvan de produktie in de woningbouw. Binnenhet totale woningbouwvolume treden er danook wijzigingen op. Onder invloed van de toe-nemende vraag naar koopwoningen is ersprake van een ware hausse in de bouwvanongesubsidieerde vrije sector woningen,hetgeen blijkt uit tabel 2.Wanneer men deze cijfers in miljoenen gul-dens bouwvolume vertaalt, komt de trendnog sterkertot uiting. In 1988bedroegdege-subsidieerde woningbouwproduktie bijna 7.100 miljoen (1993: ruim 2.800 miljoen)en de ongesubsidieerde ruim 2.300 mil-joen (1993: bijna 6.700 miljoen).ConcurrentieslagIn deze vrije-sector-markt is sprake van eenhevige concurrentieslag, waarbij woning-bouwverenigingen, projectontwikkelaars,projectontwikkelende bouwers en beleggerselkaar om de schaarse VINEX-locaties be-concurreren.Soms worden echter strategische alliantiesof samenwerkingsverbanden gesloten. Dithangt samen met toenemende complexi-teit, risico en schaalgrootte van woning-bouwprojecten. Samen met gemeenten, diein de nieuwe volkshuisvestingssituatie eenbelangrijke plaats innemen, worden plannenvoorbereid en risico's gedeeld. De beleggerslijken vooralsnogdeslagom de woningbouw-locaties te missen en verliezen terrein.Enige produkttechnische kwaliteitsaspectenNaast d? bovengenoemde ontwikkeling is ereen duidelijk waarneembare tendens naarmeer kwaliteit. De woonconsument heeftmeer wensen en is bereid hiervoor te beta-len.De architectonische kwaliteit neemt sneltoe. Er is een ware hang naar bijzondere, zichvan de gemiddelde woning onderscheiden-de, projecten. Daarnaast doen thema's alsmilieubewust en duurzaam bouwen hun in-vloed gelden en maakt bouwen voor meer-dere doelgroepen het tegelijk noodzakelijkplattegronden en indelingen eenvoudig aan-pasbaar te maken.Financi?le budgettenDe woningbouwmarkt wordt van oudsherge-regeerd door de ter beschikking gesteldebudgetten. Deze budgetten worden in hetkader van de sociale woningbouw in grote lij-nen bepaald door de subsidie verkregen vande Rijksoverheid alsmede de te verwachtenhuuropbrengsten.Aan de kostenkant worden alle kosten ge-boekt, die met het bouwen van woningen ge-paard gaan. In grote lijnen zijn dit:? Grundkosten vanuit de gemeente;? Aansluitkosten op de openbare energie/nutsbedrijven;? Ontwerpkosten van architect, construc-teur en verdere adviseurs;? Bouwkosten;? Rentekosten;? BTW (17,5%).CEMENT1994/11 61woningbouw uitvoeringsorganisatieHoewel er steeds verdere eisen aan de be-grippen kwaliteit, gezondheid, milieu en vei-ligheid worden gesteld, worden de budget-ten aan de 'opbrengstzijde' niet of nauwelijksverhoogd, terwijl de 'kosten' significant toe-nemen. Dat ??n en ander met elkaar op ge-spannen voet staat, is duidelijk en de 'mar-ges'in de woningbouw zijn derhalve voor alledeelnemende partijen verre van gezond.In deze dynamiek bevindt zich de woning-bouwtechniek, die-als blijkbaar enige factor-niet wezenlijk veranderd lijkt. Natuurlijk is ersprake van innovatie van het bouwprodukt,maar deze valt in het niet bij de grote veran-deringen die zich op de overige marktdelenvoordoen.Samenwerking tussen partijenOok de samenwerking tussen opdrachtge-vers, architecten, ingenieurs-/adviesbureausen bouwers 'lijkt' niet aan essenti?le veran-deringen onderhevig. De nadruk ligt hierbijop 'lijkt', want de toegenomen complexiteitvan projecten maakt dat die samenwerkingtoch anders is dan in het verleden.Wil men in de onder druk staande budgettennog enige marge bereiken, dan zal een ver-dere samenwerking tussen de partijen meerdan nodig zijn. Dit alles onder het motto 'In??n keer goed'. Dat daarbij ge?ntegreerdecomputerprogramma's een wezenlijke rolgaan vervullen, lijkt onontkoombaar en dezetrend is inmiddels ingezet ( EDI, CadCam, Au-tocad).UitvoeringstechniekDe vier meest voorkomende bouwwijzen zijnstapelbouw, gietbouw, montagebouw enhoutskeletbouw. In tabel 3 worden ze gra-fisch met elkaar vergeleken.In de context van een veranderende woning-bouwmarkt worden vervolgens drie situatiesbeschreven, die zich richten op techniek ende samenwerking tussen architecten, inge-nieurs- en adviesbureaus en bouwers. Dezesituaties zijn daadwerkelijk in een aantal pro-jecten ten uitvoer gebracht.Hierbij wordt aandacht besteed aan:? laagbouw (eengezinsbouw) in relatie tothet bouwen met prefab elementen;? laagbouw (eengezinsbouw) in relatie totde tunneltechniek;? hoogbouw met een gemengde bouwtech-niek.ENKELE ESSENTI?LE VOOR- EN NADELENPrefab betonVoordeel:.? Zeer snelle uitvoeringsmethode? Fabrieksmatige kwaliteitvan de ProduktenNadeel:? Lange aanlooptijd mede in relatie met hetontwerp? Minder flexibel naar kopers in verband metwensen? Hogere kosten casco? Goede bereikbaarheid via 'wegen' is eenvereisteTunnelbekistingVooi'deel:? Snelle en economisch aantrekkelijke uit-voeringsmethode, indien een seriematigeffect in het ontwerpstadium bereikt kanworden? Relatief korte aanlooptijd in de voorberei-ding en een relatief kort interval tijdens deuitvoeringNadeel:? Geen prefab lateien onder de vloerranddoorhangen? Heeft enige 'vrije ruimte' nodigBetonnen wanden met breedplaatvloerenVoordeel:? Grotere ontwerpflexibiliteit? Economisch bij kleinere aantallen? Geschikt voor bouwplaatsen met weinig?ruimteNadeel:? Langere doorstempelperioden, waardooropvolgende werkzaamheden 'later' star-ten (langere intervaltijden)? Geen vlak plafondAl deze beoordelingen zijn subjectief. Per si-tuatie zal uiteindelijk de prijs bepalend zijn.STAPELBOUW GIETBOUW MONTAGEBOUW HOUTSKELETBOUWMANUREN FABRIEKMANUREN BOUWPLAATSVOORBEREIDINGSTIJDUITVOERINGSTIJDTabel 3Grafische vergelijking tussen vier systemen62CEMENT1994/11