A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk undecement 2006 4Hoogbouw, meervoudig grondgebruik en ondergrondsbouwenzijndelaatstejareninNederlandsterkinopkomst.Ook hoge woongebouwen gaan een steeds belangrijkererol spelen bij de (her-)ontwikkeling van de compacte ste-den. Overigens zijn de hoge woongebouwen niet uitslui-tend voorbehouden aan de grote steden; in diverse grotegemeenten staan hoge woongebouwen op stapel of zijnreeds gerealiseerd. Tot de jaren tachtig heerste er eenterughoudendheid ten opzichte van hoge woongebou-wen. Hoogbouw werd geassocieerd met goedkope galerij-flats, sociale problemen en verloedering. Nu, twintig jaarlater, mag hoogbouw weer en is het taboe verdween.Sterker nog, het wonen in hoogbouw heeft een heelandere status gekregen. De stereotiepe galerijflat heeftplaats gemaakt voor ranke woontorens met een beperktaantal grote appartementen per verdieping voor een nieu-we stedelijke elite. Ook de gemiddelde bouwhoogte van dewoontorens neemt alleen nog maar toe.Dienieuwestedelijkeeliteisnoodzakelijkomdebin-nensteden weer leefbaar te maken. Een ongeschre-ven regel luidt dat een stadscentrum geslaagd iswanneer 10% van de totale bevolking er woont. Ophetsymposium`CreatingHigh-Rise'datdeStichtingHoogbouw recent in Eindhoven organiseerde, steldeErik Faber van ING Real Estate Development datEindhoven met 8% dicht in de buurt van dit strevenkomt, maar dat Rotterdam bijvoorbeeld er nog langniet is. Hij verwacht daarom dat de hoogbouwhaussein de Maasstad nog wel even zal aanhouden. "Maarook de markt in bijvoorbeeld Eindhoven is nog nietverzadigd, getuige een krantenberichtje dat Philipszich inmiddels genoodzaakt ziet hoogopgeleid tech-nisch personeel uit het buitenland te halen", aldusFaber.Uitzicht, privacy en uitgebreide voorzieningen, zowelin het woongebouw als in de onmiddellijke nabijheid,zijn volgens Faber doorslaggevend bij de keuze inhoogbouw te gaan wonen. Dan moeten de verschil-lende appartementen in het gebouw zich overigenswel duidelijk van elkaar onderscheiden, ter accentue-ring van het persoonlijke imago van de bewoner. "Destad is je balkon; het is daarom zeer belangrijk omtevens te investeren in de directe omgeving." FaberHOGE WOONGEBOUWENIN DE MARKTOp de Kop van Zuid zullende komende jaren nog ver-schillende woontorens ver-rijzen.Hier: De RotterdamA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk und ecement 2006 4 waarschuwt wel voor overcapaciteit: "80% van de ver-huizingen heeft plaats binnen de wijk of regio. Eenzekere marktdruk is nodig om projecten ?berhaupt`van de grond' te krijgen. Dat geldt zelfs voor stedenals Amsterdam en Rotterdam."Een groot verschil met de kantorenmarkt is datpotenti?le kopers cq huurders van appartementenzeer sterk geneigd zijn de kat uit de boom kijken."Woontorens zijn moeilijk te faseren en de papierenvoorverkoop is zeer lastig. Als een woontoren inruwbouw wordt opgeleverd, moet de verhuur ofverkoop van de appartementen vaak nog beginnen.Dat maakt dat een ontwikkelaar flinke risico's loopt.Je ziet dan ook regelmatig dat de ontwikkelinggebeurt in samenwerking met een belegger. Op diemanier kan er uiteindelijk toch worden gebouwd."N i e u w e d o e l g r o e p e nVerschillende onderzoeken hebben de demografi-sche ontwikkelingen blootgelegd die maken dat demarkt voor hoge woongebouwen in beweging is.Voor de gezinnen met kinderen blijven de rijtjeshui-zen het meest voor de hand liggen, maar hun aantalneemt nog steeds af, net als het aantal mensen perwoning. De nieuwe doelgroepen zijn echtparenwaarvan de kinderen het huis uit zijn, al dan nietgescheiden alleenstaanden, tweeverdieners zonderkinderen in de leeftijd van 30 tot 40 jaar, de conjunc-tuurgevoelige `city kids', en Nederbelgen en expats,die maar tijdelijk in ons land vertoeven. Deze cate-gorie?n hebben vaak bovengemiddeld te bestedenen zoeken daarbij meer vrijheid en flexibiliteit. Hethuren van een appartement biedt hen dat. MartinBeukeboom van Vesteda, een projectontwikkelaardie zich richt op het hogere huursegment, op het-zelfde Eindhovense symposium: "De vraag naardure huurwoningen is twee keer zo groot als hetaanbod. Wij zijn daarom zeer actief op zoek naargeschikte objecten en locaties om in deze vraag tekunnen voorzien. Symboolwerking is daarbij zeerbelangrijk. Wij bieden luxe appartementen aan, metextra services als een huismeester, een healthclub engastenverblijven. Mensen die bij ons huren hoevenhet gebouw niet meer te verlaten en dat geeft ze eenveilig gevoel." In feite worden met dergelijke exclu-sieve woongebouwen zogenoemde `gated communi-ties' in het stadscentrum ontwikkeld. Beukeboomsignaleert in het verlengde daarvan zelfs een nieuwetrend: de vraag naar gecombineerde woon-werkap-partementen.B e h o e f t e a a n e e n l a n d m a r kHenkteSelleenRuudBerkhoutvanBouwfondsMABOntwikkeling zien vier redenen waarom hoogbouwnu voet aan de grond krijgt. Een daarvan is dat veelgemeentelijke overheden de wens hebben een land-markneertezetten.Deandereredenenzijnhetruim-tebeslag, het aanwezige voorzieningenniveau en lastbut not least: de kennis en kunde zijn aanwezig.Ruud Berkhout: "Vroeger herkende je elk dorp aanzijn kerktoren. Nu wil elke zichzelf respecterendegemeente een landmark, waarmee zij zich op dekaart zet. De nieuwbouwhuisvesting voor ABN-AMRO in Zwolle is werkelijk een ijkpunt voor deomgeving.Endatterwijlerlangeendiscussiegaandeis geweest dat in Zwolle niets hoger mocht wordendan de 75 m hoge Peperbus."Volgens Henk te Selle is hoogbouw noodzaak:"Gezien de hoge grondprijzen moeten we wel dehoogte in, en binnenstedelijk is de ruimte er gewoonniet meer. Door die hoge bewonersdichtheid kun jeEr is een markt voor luxe,vrij indeelbare appartemen-ten. Bijvoorbeeld Prinsenhofte Den Haag biedt bijgaandvergezicht vanuit de woon-kamer(foto: Kees Hummel)Hoogbouw is geen bijzon-derheid meer. Kennis enkunde is in huis. Artistimpression van hetAmsterdamse A SymphonyA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk undecement 2006 4een heel behoorlijk servicelevel garanderen, zowelqua omgeving als uitstraling van het gebouw zelf. Jebouwteigenlijkeenverticalestadmetallemultifunc-tionele disciplines van wonen, werken en recre?ren.Het is ook een veilige woonvorm. Je hoeft niet bijnachtenontijeenparkeerplaatsjetezoekenenalleenover straat te lopen. Je woont beschermd achter eenbeperkt aantal deuren, ver weg van onrust en over-last. Daarnaast trek je de deur achter je dicht en kunteen paar maanden weg zijn, terwijl de huismeestereen oogje in het zeil houdt. Het is een comfortabelevorm van wonen, waar alle activiteiten binnen hand-bereik zijn: van sportscholen en zwembaden tot win-kelcentra en parkeergarages."D o o r l o o p t i j dHoge woningbouw in Nederland is geen hype, maareen toekomst. Te Selle: "Kijk maar naar alle anderewereldsteden. In Nederland hebben we lang gedachtdat het niet mogelijk was vanwege de bodemgesteld-heid. Maar nu zijn de kennis en kunde in huis, dezeprojecten te bouwen. En dat doen we dan ook. Zwolleis gebouwd, de definitieve beslissing om A Symp-hony in Amsterdam te bouwen is net genomen ende eerste plannen voor het Wijnhavenkwartier inDen Haag staan op stapel. Het is een complexe bin-nenstedelijke, multifunctionele herontwikkeling diein twee fases wordt uitgevoerd. Fase 1 omvat hetgebied waar de Zwarte Madonna staat, fase 2 is hetgebied waar momenteel een aantal ministeries staat.Voor de Rijksgebouwendienst worden in fase 1 kan-toorgebouwen voor twee ministeries ontwikkeld.Tevensishiervoorzienineen125mhogewoontorenvoor HaagWonen. In fase 2 worden verscheidenewoontorens, een vijfsterrenhotel, diverse vrijetijds-enculturelefuncties,horecaenkantorengehuisvest.Ondergronds wordt een parkeergarage van tweelagen aangelegd met in totaal plaats voor ruim acht-honderd auto's. In de komende tien jaar zal ditgebied, mede door de hoogwaardige aankleding eninrichting van de openbare ruimtes, worden ontwik-keld tot een uitstekend verblijfsgebied met een voel-bare mix van verschillende functies."Een andere reden waarom hoogbouw steeds betermogelijk wordt, is de afnemende doorlooptijd. "Wezijn minder huiverig in verschillende shifts tewerken.Daarbijhoefteenprojectniethelemaaldoor-ontwikkeld en uitgekauwd te zijn voor we gaanbouwen.Tegenwoordigdurvenweparallelteontwer-pen,maarwillendergelijkegroteprojectensuccesvolzijn, dan moeten zij wel faseerbaar en multifunctio-neel zijn. Deze projecten lopen over zeer lange tijd.Vanallereersteplanvormingtotenmetdeopleveringkan wel een periode van tien jaar beslaan. Je zult dusmarkteconomisch en flexibel moeten kunnenfaseren en daarbij heb je gedegen partners nodig,zowel woningcorporaties, gemeenten, aannemersen onderaannemers. Een opkomende trend is dat ineen`verticalestad'nietalleenwonenenwerkenge?n-tegreerd is, maar ook een gedifferentieerd woning-aanbod van zowel huur- als koopwoningen gaat ont-staan."D i f f e r e n t i ? r e nNiet iedereen is even enthousiast over de kansen vanhoge woongebouwen. Carel de Reus van JohanMatser Projectontwikkeling vindt het een weliswaarmooi, maar lastig product. "Er zijn vrij veel initiatie-ven op dit moment, dat klopt; voor een deel mis-schien zelfs wel alleen proefballonnen. Van eentrend kun je echter niet spreken. De Stichting Hoog-bouw heeft lang aan de weg getimmerd, en daarvanzie je nu de resultaten: prachtige luxueuze apparte-mentenmeteenfenomenaaluitzicht.Hetimagovaneindeloze rijen troosteloze galerijflats is sterk veran-derd. Hoogbouw is hip, trendy en exclusief. Maar ofhet Manhattan aan de Maas wordt?"Het project De Boompjes in Rotterdam noemt hij alsvoorbeeld van overschatting van de mogelijkheden.De toren is 75 m hoog en overkraagt over een hoogtevantwaalfverdiepingenopbijzonderewijzehetvoor-malige monumentale Nederlandsche Bankgebouw.De Reus: "Het pand zou een woonbestemmingkrijgen, maar is bij gebrek aan belangstelling her-ontwikkeld tot kantoorpand. Toch is De Boompjeseen prachtig voorbeeld van een ideaal gesitueerdebinnenstedelijke verdichting. De stad met al haarfaciliteiten is op loopafstand en het uitzicht op deMaas met al haar scheepvaart is spectaculair. De prijsvan de appartementen was dat overigens ook."Hoogbouw is een heel bijzondere woonvorm. Zohoog boven de grond is de relatie met de beganeNiet elke ontwikkeling lukt:woongebouw De Boompjeskrijgt kantoorbestemmingillustratie: OC Graphics,AmsterdamA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pStedenbou wk und ecement 2006 4 grond wel erg klein. Het is vrij introvert wonen, bijnaabstract. De Reus: "Voor een selecte doelgroep is hethoge woongebouw een goede woonvorm: een riantappartement, redelijk anoniem met het stadslevenvlakbij; theater, winkels en kroegen. Maar daarmeeworden Rotterdam en Tilburg nog geen New York ofManhattan.Wanneerjebouwt,moetjewelmetbeidebenen op de grond blijven en je afvragen voor wie jebouwt.Hetkannietdebedoelingzijndatjealsbouw-onderneming of projectontwikkelaar alleen je eigenambitie of status wilt bevredigen. Je bouwt wel voormensen. En wanneer we kijken naar de bevolkings-opbouw in Nederland zien we een sterk toenemendevergrijzing en niets wijst erop dat senioren massaalop grote hoogte willen wonen."Differenti?ren is volgens De Reus het steekwoord."Betere woningen: groter, flexibel en met een beterebuitenruimte en een goed ingerichte openbareruimte. We komen er niet door meer goedkopewoningen te bouwen. Daarmee bevorder je echt dedoorstroming niet. We moeten toe naar een breedspectrum aan woningen met veel keuzes. En binnendie keuze is de woontoren een goed concept, maarslechts voor een kleine, selecte groep."M o n d i a l i s e r i n gTjeerd Dijkerman van BAM Vastgoed ziet bij de rea-lisatie van hoogbouw een belangrijk verschil tusseneen onafhankelijke projectontwikkelaar en een ont-wikkelende aannemer. "De belangrijkste opgavevoor een aannemer bij hoogbouw betreft de bouwlo-gistiek. Vaak bevinden dergelijke projecten zich opzeer krap bemeten bouwplaatsen in hartje binnen-stad. Bovendien is het aantal verticale transportmid-delenbeperktendaardooraltijdoverbelast.Deoplos-sing ligt dan meestal in just-in-time management,waarbij ook hoge eisen aan de co-makers wordengesteld. De toegang tot al die kennis is voor een ont-wikkelende aannemer in eigen huis te vinden,zonder dat hiervoor commerci?le afspraken hoevente worden gemaakt. Een slechte bouwlogistiek vloeitbij hoogbouw voort uit ontwerpkeuzen en werkt zeerkostenverhogend, niet in de laatste plaats door detijdsfactor. Het uitvoerend bouwbedrijf heeft bij onsdus een zeer belangrijke stem in de ontwerpkeuzendie relatie hebben met de bouwlogistiek, overigenszonder dat daarbij concessies worden gedaan aanarchitectuur en andere belangrijke aspecten."Over de kansen voor hoogbouw voor de toekomst isDijkerman zeer uitgesproken: "In Azi? en de Ver-enigde Staten is hoogbouw eigenlijk gemeengoed enin een aantal Arabische staten is de hoogbouw sterkin ontwikkeling. De wereld wordt steeds kleiner enals we de hoofdkantoren van multinationals hierwillen hebben of houden, zullen we ook hoogbouw-kantoren met de juiste uitstraling moeten kunnenaanbieden." Wel ziet Dijkerman twee tegengesteldekrachten: "Aan de ene kant zal de zuinige Hollandsekoopmansgeest blijven bestaan. Die zegt doe maargewoon, dan doe je gek genoeg. Aan de andere zijdeis er juist vanwege die mondialisering een toene-mende behoefte van organisaties zich te profilerenmet hun huisvesting. In veel culturen is het vanzelf-sprekend je te onderscheiden als teken van welvaarten steeds meer wordt huisvesting gezien als onder-deel van de marketing."Meteen na de aanslag op de Twin Towers werdgevreesddathoogbouweenenormeklapzoukrijgen.Maar niets is minder waar, het heeft geen enkeleinvloed gehad op de bouwactiviteiten. Het aantal ini-tiatieven voor Nederlandse hoogbouw is zelfs sterkstijgende. Dijkerman: "Rotterdam is wellicht hetverst, die stad krijgt een echte hoogbouwskyline. Zolangs de Maas, maar ook in het businesscenter, ont-staat een mooi beeld. Ook in Amsterdam, Den Haagen Utrecht zie je steeds meer nieuwe initiatievenvoor hoogbouw. De ontwikkelingsprocessen komenevenwel pas tot stand wanneer de gemeente in ste-denbouwkundige zin de beslissing heeft genomen,vaak vertaald in hoogbouwnota's. Het is niet alleendoor ruimtegebrek dat ze de hoogte ingaan, want opdeperiferelocatiesisnogruimtegenoeg.Hetismeerde wens tot positionering van de organisatie. Tochzou het mij niet verbazen als we binnen 25 jaar tenminste een verdubbeling van de huidige hoogbouw-voorraad hebben." nWestpoint in Tilburg: eengoed voorbeeld van de aan-pak van een ontwikkelendeaannemerfoto: Marcel van Kerckhove