Kennisplatform over betonconstructies

Hoogbouw als antwoord op uitdagingen van de stad
Twee ontwikkelaars over het hoe en waarom van de huidige hoogbouwtrend
Jacques Linssen, Gert Jan Smit, Wilco van den Ban

ma 28 oktober 2019
artikel

Er is momenteel sprake van een flinke hoogbouwhausse. In diverse grote steden wordt gebouwd aan indrukwekkende torens of staan er op de planning. Hoe is deze trend te verklaren? En wat komt er kijken bij het ontwikkelen van hoogbouw? De redactie van Cement vroeg het aan Gert Jan Smit, partner bij SENS real estate en Wilco van den Ban directeur van AM Zuidwest.

SENS en AM

SENS ontwikkelt momenteel samen met LIFE (als ‘LIFE makes SENS’) een aantal torens in het HS Kwartier in Den Haag (fig. 1). Dit gebied is één van de drie polen in het Central Innovation District (CID). Bij het station Holland Spoor komen in totaal vijf torens, waarvan de hoogste 180 m wordt. Tot deze gebiedsontwikkeling hoort ook de transformatie van het monumentale Stationspostgebouw.
AM ontwikkelt samen met Amvest De Zalmhaven (fig. 2), vlakbij de Noordelijke oever van de Maas in Rotterdam. Dit project bestaat uit drie torens, waarvan de hoogste met 215 m het hoogste gebouw van Nederland zal worden en het hoogste prefab woongebouw ter wereld.

1. Impressie van het nieuwe HS Kwartier in Den Haag (bron: SENS real estate)

Er is in Nederland veel vraag naar nieuwe woningen. De krapte op de huizenmarkt staat ook hoog op de politieke agenda. Er is bovendien sprake van een urbanisatiegolf: steeds meer mensen trekken van het platteland naar de stad. Die trend is volgens Smit economisch gedreven: “De werkgelegenheid in Nederland is aan het veranderen. Vroeger had Nederland een grote maakindustrie, maar dat is verleden tijd. Die industrie maakt steeds meer plaats voor de dienstensector. Dat is een wereldwijde trend. De grootste bedrijven wereldwijd zijn tech-bedrijven als Google en Facebook. Die opereren voornamelijk vanuit stedelijke gebieden.”
Een andere trend is dat mensen steeds minder zin hebben om na het werk in de file te staan om naar huis te rijden. Ze willen daarom dicht bij het werk wonen of zich op een efficiënte manier kunnen verplaatsen, bijvoorbeeld met het openbaar vervoer. Van den Ban: “Dat is de reden dat er nu zo veel wordt ontwikkeld rond openbaarvervoersknooppunten, ook de perifere knooppunten. Voor mensen die na hun wek snel met de trein naar huis kunnen. Opvallend in dat opzicht is dat de vraag naar parkeerplaatsen bij woningen in de stad afneemt. Dat is ook het gevolg van nieuwe mobiliteitsconcepten, met deelauto’s bijvoorbeeld.”

2. Impressie van de Zalmhaven (bron: Zalmhaven CV

"De plint moet worden ingepast in het stedelijk weefsel. Het gaat om de skyline op ooghoogte"

Nieuwe woningen

Meer mensen in de stad betekent dus meer woningen in de stedelijke centra. Hoogbouw is daarop het logische antwoord. Feit is namelijk dat er in de steden niet genoeg ruimte is voor grondgebonden woningen, hooguit nog op enkele industrieterreinen die kunnen worden getransformeerd. Smit: “Er is een stroom in de stedenbouwkunde die gelooft in woningbouw van 3 á 4 lagen hoog. Maar daar moet je veel open ruimte in de stad voor opofferen. Dan moet je haast elke plek volbouwen. Dat is niet goed voor de leefbaarheid.” Die leefbaarheid is ook volgens Van den Ban het belangrijkste doel bij het ontwikkelen van nieuwe woningen. Daarom is de invulling van de plint zo belangrijk. “De plint moet worden ingepast in het stedelijk weefsel. Het gaat om de skyline op ooghoogte,” aldus van den Ban. De nota Haagse hoogbouw heet zelfs ‘Eyeline en Skyline’.
De opgave moet volgens Smit niet zo zeer zijn om in een stad een x-aantal woningen te bouwen. Je moet een prettige leefomgeving creëren. Een woning is daarvan slechts een onderdeel. Smit: “Je moet ook nadenken over waar die mensen naar school moeten, waar ze boodschappen kunnen doen en hoe ze hun vrije tijd besteden. Je moet een omgeving scheppen waar mensen net zo graag willen komen als in de oude stadscentra. Daarbij is onder meer de overgang van binnen naar buiten belangrijk. Je moet nadenken hoe je mensen in de gebouwen naar binnen trekt. Dus geen rechte gevels met een risico op windtunnels, maar open gevels en overstekken. En je moet horeca, fitnesscentra of andere openbare ruimtes op strategische plekken positioneren, met als doel de juiste voetgangersstromen op elk moment van de dag. De tijd van grote kantoortorens in de stad ligt echt wel achter ons.”

"Het is niet zo dat wij 's ochtends wakker worden met het idee: we gaan vandaag eens even hoogbouw ontwikkelen"

Hoogbouw

Hoe hoog een toren uiteindelijk wordt is afhankelijk van een heleboel factoren. Smit: “Het is niet zo dat wij ’s ochtends wakker worden met het idee: we gaan vandaag eens even hoogbouw ontwikkelen. Het gaat er ons veel meer om hoe wij de uitdagingen van de stad het hoofd kunnen bieden.”
Aan de basis van een nieuw woningbouwproject ligt een programma met een bepaald aantal woningen en overige functies. De beschikbare ruimte voor de footprint is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Van den Ban benadrukt het belang van de juiste verhoudingen: “Een toren moet passen bij de nabijgelegen bebouwing en bij de zichtlijnen van de stad. Maar ook de hoogte-breedteverhouding van een gebouw zelf moet kloppen.”
Ook economische factoren hebben invloed op de gebouwhoogte. Smit: “Natuurlijk speelt het een rol dat we nu economisch de wind in de rug hebben. Dat maakt de ontwikkeling van hoogbouw eenvoudiger. Want de bouwkosten stijgen hard als je hoger gaat bouwen, zeker boven de 70 m.”

Techniek

Die 70 m is de grens tot waar feitelijk het bouwbesluit geldt. Boven die grens gaan er diverse andere factoren meespelen. Je moet extra maatregelen nemen ten aanzien van brandwerendheid, het verticaal transport wordt steeds bepalender en de kosten voor installaties nemen hard toe. Van den Ban: “Door die regelgeving zie je niet veel gebouwen die net iets hoger zijn dan 70 m. Als je toch die grens passeert, kun je beter nog verder de lucht in. Je zit immers toch al vast aan veel extra maatregelen. Dat is de reden dat veel torens 100 m hoog zijn. Nu zie je een piek in het aantal torens van 150 m. Daar ligt ook een soort grens. Nog hoger wordt het nog ingewikkelder om het rendabel te krijgen en wordt ook de uitvoering complexer.” Van den Ban noemt een opvallende bijkomstigheid: “Het dakoppervlak, de zogenoemde vijfde gevel, wordt naar mate je hoger gaat bouwen, per woning steeds kleiner. Dat ondermijnt de mogelijkheden op het gebied van zonne-energie en klimaatdaken.”
Uiteindelijk speelt ook de techniek dus een rol in de ontwikkeling. Smit bevestigt en nuanceert dat tegelijk: “De techniek is niet écht bepalend voor de hoogte van een gebouw. Natuurlijk lopen we tegen flinke uitdagingen aan bij hoogbouw. Zo zijn de eisen van ProRail bij het bouwen dicht bij het spoor bijzonder streng. Maar uiteindelijk is technisch bijna alles mogelijk. Daarin kun je je eigenlijk niet onderscheiden.” Niet dat Smit de rol van de constructeur onderschat: “Een goed constructief advies is enorm belangrijk voor een zo economisch mogelijk gebouw dat ook nog eens bouwbaar is. En de keuze voor het constructieprincipe heeft ook invloed op het programma. Pas je wel of geen dragende gevel toe, bijvoorbeeld. Maar constructieve veiligheid is een randvoorwaarde. Je kunt een gebouw niet al goed noemen als het blijft staan.”
Dat er technisch veel kan, beaamt Van den Ban: In New York bouwden ze 100 jaar geleden al torens die vele malen hoger waren dan wat nu gebruikelijk is in Nederland. Opvallend is dat juist een van de nieuwste projecten van AM, De Zalmhaven I in Rotterdam, 215 m hoog wordt. Die toren past in de hoogbouwvisie die de gemeente Rotterdam een aantal jaren terug heeft ontwikkeld. De Zalmhaven bevindt zich op een belangrijke punt in de hoogbouwzone waarbij een hoge landmarktoren goed tot zijn recht komt. Niet dat het per se het doel was om de hoogste te zijn.
Volgens Van den Ban lopen we qua hoogte nu wel tegen technische grenzen aan: “Ik geloof dat we hier wel een beetje op de grens zitten. In ieder geval op deze locatie. Al was het alleen vanwege de fundering. Je hebt nou eenmaal een maximale grootte van de footprint en dus ben je beperkt in het aantal palen dat je kwijt kunt. En toepassen van langere palen heeft geen zin want daar worden ze niet draagkrachtiger van. Die lengte is met 65 m volgens mij overigens al het maximale wat momenteel verkrijgbaar is.”
Niet alleen constructieve maar ook uitvoeringstechnische aspecten zijn in hoogbouw uitdagend. Veiligheid is in binnenstedelijke gebieden steeds belangrijker. Dat ervaart AM ook bij De Zalmhaven. Juist de veiligheid is de belangrijkste reden dat daar een hijsloods (foto 3) wordt toegepast.

3. De 215 m hoge Zalmhaventoren wordt uitgevoerd met behulp van een hijsloods

"Uiteindelijk is technisch bijna alles mogelijk"

Kritische geluiden

De hoge torens in de steden kunnen niet iedereen bekoren, er zijn ook kritische geluiden: Smit: “Het wonen in een hoogbouwtoren is ook niet voor iedereen weggelegd. Maar er blijkt duidelijk wel een markt voor te zijn. Net als dat er een markt is en blijft bestaan voor gezinswoningen. Ik geloof dus heel erg in de bijdrage die de huidige hoogbouwprojecten in Nederland gaat leveren aan onze samenleving. En nogmaals: de hoogte is geen doel op zich. Het is resultante van een heleboel andere factoren. Primair belang is de leefbaarheid in de omgeving. Voor mij is een project geslaagd als het juist niet over de torens gaat.”

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Cement en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over zijn producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren