Groot onderhoud van corporatiebezit werd vroegervaak gezien als een reeks van technische ingrepen,waar niet of nauwelijks ontwerpkennis aan tepas kwam. Sinds corporaties de klant sterkercentraal (moeten) stellen wordt het onderhoudaangegrepen om de ontwerpkwaliteit en belevings-waarde van een woongebouw te verbeteren.Renovatie, onderhoud en ? soms ? sloop gaan zosteeds meer hand in hand. Een mooi voorbeeldhiervan vormt de Bijlmermeer.Het op- en aftoppen van woongebouwen, het `acti-veren' van de begane grond ?n eerste verdiepings-vloer (tezamen de plint) en het plaatsen van liften inflats die alleen een trappenhuis bezaten; het zijnenkele voorbeelden van kwaliteitsverbetering die opgrote schaal wordt toegepast op de bulk aan woon-gebouwen, die in de jaren zestig en zeventig werdenneergezetomdestijdstevoldoenaandegrotekwanti-tatieve vraag. Steeds vaker worden architectenbetrokken in renovatie- en onderhoudsplannen.Want veelal voldoen de woonplattegronden nog aande wensen van de gebruikers, maar zijn het destedenbouwkundige inbedding en de gezamenlijkefaciliteiten die aan de huidige tijd aangepast moetenworden.In die zin lijkt er duidelijk een individualiseringplaats te vinden in het onderhoud van met name denaoorlogse woningvoorraad. De meeste corporatiesdie dit soort woningen in hun bezit hebbenproberen het mutatieonderhoud te `upgraden' toteen instrument om verscheidenheid aan woon-kwaliteit te bieden binnen het beheer van hettotale woonbestand. Een kleinschalig en dus duurinstrument.Maar als een wooncomplex technisch, qua verhuur-baarheid en gezien de samenstelling van de huur-derspopulatie niet meer is te handhaven, rest dekeuze tussen algehele vervanging, renovatie (totsloop binnen de schil toe) en groot onderhoud.Kostentechnisch (projectgrootte) en ten aanzien vanbeheersbaarheid (prestatiecontracten) is het beterom verbetering wijk- en buurtgewijs aan te pakken,eventueelmetvariantenpercomplex.Indezeaanpakpassen ook omgevingsverbetering, `opplussen' enduurzaam bouwen en beheren. Gezien de snel ver-anderende sociale omstandigheden (zoals meer`minderheden' in de bevolking van de grote steden,vergrijzing, 'veryupping' van aantrekkelijke binnen-stadsgebieden en de uitstoot van kansarmen naarvroeg-naoorlogse wijken) valt op dat beheer naar eensteeds kleinschaliger aanpak gaat. Daar komt bij datde overheid niet meer projectgewijs bijdraagt, maaraanjaagpremies biedt. Dit alles leidt onvermijdelijktot een verschuiving van grootschalige projecten naaroverweging per complex en zelfs per (beschikbaarkomende) woning.B i j l m e r m e e rHoewel grootschalig van aard is de Bijlmermeer eenmooi voorbeeld waarin deze visie op kwaliteits-verbetering duidelijk zichtbaar wordt. Ondanks deomvang van de wijk wordt steeds per complex eenplan toegesneden. Juist door de sociale problemenuit het verleden wordt nu gezocht naar een funda-mentele versterking van de positie van de Bijlmer-A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2001 58MAATWERK IN TECHNISCHEN SOCIAAL OPZICHTRondom het voetbalstadion Amsterdam Arena verrijst momenteel in raptempo een nieuw uitgaanscentrum. Hier tussendoor worden verder kantoren,woontorens en hotels gerealiseerd.Daarentegen wordt aan de andere kant van de spoorlijn Utrecht-Amsterdamde uit de jaren zestig gedateerde hoogbouw drastisch aangepakt en maaktplaats voor een nieuwe woonwijk.Renovatie `Florijn' BijlmermeerPlan van aanpak voor de ruimtelijke vernieuwing (gegevens uit `Vernieuwing Bijlmermeer')Frans Oremusmeer op de woningmarkt. Doel is om een nieuwopgebouwdestadswijktecre?renmet40.000inwonersmetplaatsvoordeeigen?allochtone?middenklasse.Sinds1992iseenomvangrijkvernieuwingsprogrammalosgelaten op deze wijk. Rond 2010 zal de wijk geheelvernieuwd zijn. Nu al zijn belangrijke veranderingenzichtbaar,zoalsinhetdeelplanF-EilandZuid,waarinhet markante flatgebouw `Florijn' is gelegen.`Eigenlijk was vanaf de oplevering van de Bijlmerin het midden van de jaren zeventig al duidelijk',zo stelt manager stedelijke vernieuwing WillemKwekkeboom van Woningstichting Patrimonium inAmsterdam, `dat er te weinig vraag was voor deenorme bulk (13.000) woningen die hier werd neer-gezet. Eind jaren tachtig was het moment dat er ietsmoest gebeuren. Er was veel leegstand en de leef-baarheid in de wijk ging sterk achteruit.' Het totalebezit werd aanvankelijk ondergebracht in `NieuwAmsterdam'enwordtnudoorPatrimoniumbeheerd.Op basis van de drie pijlers `sociale vernieuwing',`beheersbaarheid' en `planologische verbetering'werden plannen gemaakt om de Bijlmer nieuwleven in te blazen. De plannen behelzen enerzijdsvervanging van ruim 50% van de bestaande hoogbouw-flats door nieuwbouw en anderzijds een ingrijpenderenovatie van de overige flatgebouwen. Ongeveer2000 bestaande appartementen worden te koopaangeboden aan zittende huurders en derden.Volgens het gedachtegoed van Jan Schaefer (oud-staatssecretaris volkshuisvesting) zijn deze plannengericht op het behouden van de bestaande bevolkingen het cre?ren van aanbod voor bewoners met eenbeter gevulde portemonnee, waardoor een gediffe-rentieerder leefmilieu ontstaat.Anno 2001 blijkt deze strategie goed aan te slaan.Mededoordekrapteopdewoningmarktisdebelang-stellingvoormaisonnetteseneengezinswoningeninde Bijlmer bijzonder groot. Nieuwe bewonersworden naar de wijk getrokken, terwijl voor dehuidige bewoners, die meer te besteden hebbengekregen, een mogelijkheid ontstaat om in de wijkzelf door te stromen.Nietalleendoorhetbijplaatsenvanlaagbouwwordende flatwoningen leefbaarder, ook de bestaande hoog-bouw wordt, naast sloop en vervanging, fors aange-pakt. Gemiddeld wordt een ton per flatwoning ge?n-vesteerd, met als doel deze woningen voor eenvolgende kwart eeuw een functie te geven. Dit rela-tief hoge investeringsbedrag per woning wordtslechts deels in de woningen zelf gestopt. Veel geldgaat zitten in de aanpassing van de, nogal dwin-gende, oorspronkelijke structuur van de wijk. Ditgebeurt drastisch.Flatgebouwen, die als kolossale muren in het land-schap staan, worden deels gesloopt, waardoor eenvollediggewijzigdeplanologischestructuurontstaat.Deplintenwordenverlevendigddoorervoorzieningenin onder te brengen, en ook in de flatgebouwen zelfwordt gedifferentieerd.F l o r i j nDeelplan F-Eiland-Zuid en in dit verband specifiekde flat `Florijn', die momenteel onder handen wordtgenomen, is exemplarisch voor de aanpak van deBijlmer. De eentonige en kolossale flat wordt volle-dig op de schop genomen. In de plint komen nieuwecement 2001 5 91 | Start renovatie `Florijn'(foto's Klaas Laan)2 | Plaatsing nieuweborstwering van gelaagdglas en gecoat aluminium2-laagse atelierwoningen, die twee verdiepingenbeslaan. Aan de zuidkop van het gebouw komen elfgestapelde `aankopwoningen' in het luxere segment.Pal ernaast zijn zes eengezinswoningen geplandbovenop een kleine garage die plaats biedt aan twaalfauto's.Een groot probleem in de Bijlmermeer vormden debinnenstraten op de eerste verdieping van de flat-gebouwen (de gehele wijk bevat dertig kilometerbinnenstraat), die als zeer onveilig worden ervaren.In `Florijn' verdwijnt de binnenstraat in zijn geheel.De entrees worden naar de begane grond verplaatsten langs de flat wordt een betegelde en goed verlichtewandelroute gecre?erd.In de plint komen naast de atelierwoningen, grof-vuilruimten (in combinatie met het gemeentelijkondergrondse huisvuilopslagsysteem), een milieu-retour-shop, bedrijfsruimten waaronder een caf?en kapsalon, een wassarette, een tweede kleineparkeergarage en een huismeester- en bewoners-ruimte.Naast al deze nieuwe plannen worden de bestaandeflatwoningen flink aangepakt. Behalve in comfort-verbetering en het plaatsen van nieuwe installatieswordt nu veel ge?nvesteerd in duurzame betonreno-vatie.`De Bijlmermeer kent', zo weet technisch project-manager Frans Horst van Patrimonium, `veel beton-schade. Er moest in die tijd snel gebouwd worden endaarom is nog wel eens geknoeid met verhardings-versnellers. Bij de bouw zijn al haarscheurenontstaan door het slordig aanbrengen van de prefabelementen. We hebben dit ontdekt doordat opsommige delen van hetzelfde gebouw het betonvolledig in orde is, terwijl op andere plekken ?tijdens de bouw ? reeds haarscheuren in de conso-les en de prefab borstweringen zijn ontstaan alsgevolg van de aan de kraan hangende borstweringendie tegen de consoles aanbotsten. De schade diehierdoor is ontstaan vraagt al enkele jaren omaanpak. Aanvankelijk zijn we in zee gegaan metbetonreparatiebedrijven om de schade te herstellen.Inmiddels zijn we tot de conclusie gekomen datgeen van deze methoden een duurzame oplossingbiedt. Reden dat nu is gekozen voor een rigoureuzeaanpak.' A r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u w3 | Na de facelift kan`Florijn' ook dezeuitstraling hebbenhet RBM-systeem: een gietbouwmethode waarbij devloerenwordengestortopeenhoutenbekistingmetstalenonderstel en de draagwanden in een stalen bekisting;het Indeco-Coignet-systeem: een montagebouw-methode waarbij de geprefabriceerde betonnen wand-,vloer- en gevelelementen op de bouwplaats gemonteerdworden;hetEBA-gietbouwsysteem:vergelijkbaar bouwsysteemmet het RBM-systeem, waarbij in sommige gevallen devloerenzijnsamengestelduitgeprefabriceerdeelementen;het ASN-gietbouwsysteem: eveneens vergelijkbaarmet het RBM-systeem;hetVAM-systeem:een montagebouwmethode waarbijper verdieping de geprefabriceerde betonnen wand- envloerelementen worden geplaatst. Langsgevels bestaanuit houten puien in combinatie met elementen vanvoorgespannen beton.`Florijn' is, volgens projectleider schilderwerken EvertBleijendaal van Patrimonium, gerealiseerd met hetEBA-gietbouwsysteem. Kenmerkend voor de uitvoeringvan het systeem is de plaats van de bouwkraan. Een toren-kraan op rails geplaatst langs ??n zijde (de lange) vanhet bouwwerk. Opvallend is dat aan de zijde waarvroeger de bouwkraan heeft gestaan, de gebreken bijde galerijplaten, consoles en borstweringen minimaalzijn. Aan de andere zijde van het gebouw zijn bijdezeelementenbeduidendmeergebrekengeconstateerd.Als oorzaak hiervan kan worden aangemerkt dat aandie andere zijde, door gezichtsbelemmering van dekraanmachinist, de borstweringen tijdens transport enbij plaatsing tegen elkaar ?n de reeds geplaatste consolesen kolommen aanbotsten. Hierdoor is al beginschadeaan de elementen ontstaan.V i j f b e t o n b o u w s y s t e m e n t o e g e p a s t i n d e B i j l m e r :Bij `Florijn' zijn de prefab elementen op de bouwplaatsgefabriceerdennaverhardinggetransporteerdenbevestigd.Gebreken zijn geconstateerd aan de balkon- en galerij-platen, de kolommen, de consoles, de borstwering en dedilataties.Oorzaakvandegebrekenzijno.m.geringebetondekking,te hoge porositeit van het beton, verkeerde hulpstoffentijdens bereiding van het beton, indringing kooldioxideen chloride na realisatie van de constructie en tot slotconstructieve, bouwtechnische en transport aspecten.In de loop der jaren zijn diverse reparaties uitgevoerd.Een rigoureuze aanpak is nu gekozen voor een duur-zame oplossing. Ter indicatie, alleen voor het beton-herstel, incl. vervanging van de betonnen borstwering,zijn de kosten f 35.000,-- per woning en is de totaleinvestering f 167.000,-- per woning.Betonnen borstweringen: oorzaak schade is geringebetondekking in combinatie met kunststof afstand-houders en over het algemeen niet goed verdicht beton.Geen goede hechting tussen het beton en de afstand-houder is de oorzaak dat het (regen)water gemakkelijkbij de wapening kan komen. Herstel: borstweringenen kolommen verwijderen en vervangen door stijlenvan gecoat aluminium met daartussen gelaagd glas.Stijlen worden bevestigd met rvs-bouten (door en door)tussen teflon ringen. Aan de onderzijde wordt een ringaangebracht met een ovaalvormig gat, zodat condens-water (lek- en/of koudebrugwater) uit het boorgat kanverdwijnen. Voordat stijlen worden bevestigd wordtde doorvoer voor bevestiging van de stijlen eerst voor-zien van een polyurethaanverf.Galerij- en balkonplaten: de hemelwaterafvoer was vangietijzer en ter plaatse van de doorvoer met de galerij-plaat werd een loden pot toegepast. In de loop der jarenis het beton nabij de doorvoer aangetast. Herstel: oudedoorvoer uitboren, hiervoor in de plaats een kunststofpot in een flexibele kunstharsmortel.De bovenkant van de platen wordt eerst gestraald, hiernawordt op de plaat een viscose primer aangebracht eningezand, daarna als coating een polyurethaan verf.Voor het cre?ren van een waterdicht systeem wordtbovendien aan de onderzijde van de galerij- en balkon-platen een vochtregulerende verf aangebracht, voor hetgeval toch vocht in de platen aanwezig mocht zijn.Dilatatievoegen: de voegen worden uitgezaagd, eenprimer wordt eerst aangebracht in de zaagsnedes endaarna wordt een twee-componenten polyurethaankitaangebracht op een schuimrubberen rugvulling.Vervolgens wordt een `naaldhakstrip' van neopreengeplaatst en als afsluiting wordt Dilatec (ongewapendrubber) toegepast. Bij zeer brede dilataties worden devoegen extra beschermd door een rvs-plaat met antislipwerking.Consoles: koppen van de consoles worden afgedekt meteen kunstharsgebonden mortel. Hiervoor is gekozenomdat deze mortel een dichtere structuur en een beterehechting heeft ten opzichte van een cementgebondenmortel.Projectgegevens:opdrachtgever:Woningstichting Patrimonium, Amsterdamhoofdaannemer:ERA-bouw bv, Zoetermeerbetonherstel en schilderwerk:Hemubo bv, Almerecv- en ww-installaties:Metapart, AmsterdamA r c h i t e c t u u r & o n t w e r pWo n i n g b o u wcement 2001 5 114 | Gevolg van geringebetondekking tezamenmet kunststof dekkings-blokjes5 | Begin van de rigoureuzeaanpak voor consoles
Reacties